Le contrat de location

Vous souhaitez proposer votre logement à la location et en tirer un revenu complémentaire ? Excellente idée. 💡

Avant d’accueillir un locataire, la loi exige la signature d’un bail ou contrat de location. Ce document réunit les informations obligatoires et permet de développer une relation sereine avec cet occupant. 

Qu’est-ce qu’un contrat de location ?

Le contrat de location est communément appelé bail de location. Ce document indique les conditions de jouissance du bien immobilier. En tant que propriétaire, vous devez rédiger ce document et demander au locataire de le signer. L’accord des deux parties est en effet indispensable une fois que vous avez sélectionné le locataire idéal avec Pandaloc.

Le bail locatif peut être rédigé et signé sous seing privé. Le recours à un notaire est également possible pour s’assurer que ce contrat de location soit conforme à la règlementation en vigueur. 

Les différents types de contrats de location

Avant de rédiger votre contrat de location, vous devez savoir que les règles varient selon le type de logement proposé. Son contenu doit aussi être adapté au locataire que vous souhaitez accueillir après les démarches via Pandaloc.

Contrat de location : le bail nu

Lorsque vous proposez un logement non meublé, vous devez rédiger un contrat de location nu. Il renvoie à un logement proposé sans aucun équipement. 

La durée de ce bail de location est de trois ans renouvelables pour un particulier ou six ans pour une société civile immobilière (SCI). Ce contrat de location est renouvelé par tacite reconduction. Si le locataire ne demande pas congé en respectant un préavis de trois mois, il est automatiquement prolongé pour une durée supplémentaire de trois ans.

Le bail meublé

Contrairement à un logement nu ou vide, le logement meublé dispose des équipements de base pour une installation immédiate.

La liste des meubles obligatoires

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit comporter la liste des meubles obligatoires précisée par la loi Alur : 

• Une literie en bon état avec une couette ou une couverture ;
• Des rideaux ou des volets occultants ; 
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ; 
• Un réfrigérateur ou un congélateur ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ; 
• Une table et des chaises ;
• Des étagères de rangement ;
• Le matériel d’entretien adapté pour le bien mis en location.

Le contrat de location précise la liste des équipements mis à disposition. Leur état est renseigné via l’état des lieux d’entrée.

La durée du contrat de location meublé

La durée du bail meublé est limitée à un an renouvelable par tacite reconduction. 

👉 Le bail meublé étudiant est de 9 mois. Si vous signez un bail mobilité pour un logement meublé, la durée de ce contrat de location sera comprise entre 1 et 10 mois. De plus, ces baux ne sont pas reconductibles. 

Les modalités du bail meublé

Pour un logement meublé, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer. 

👉 Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé dans le cadre d’un bail mobilité pour un logement meublé.

Lorsqu’un locataire souhaite quitter le logement, il doit respecter un préavis d’un mois. En tant que propriétaire, vous devez respecter un préavis de 3 mois.

Le bail étudiant

Le bail étudiant est proche du bail meublé. Ce contrat de location est réservé aux étudiants. Sa durée est donc adaptée pour répondre à leurs besoins. Le bail étudiant est donc de 9 mois et n’est pas renouvelé par tacite reconduction. Si le locataire souhaite quitter le logement, il doit respecter un délai de préavis d’un mois.

💡 Le bail étudiant constitue un excellent moyen de récupérer votre logement rapidement. Vous n’avez pas à vous soucier des règles en matière de préavis.

Le bail mobilité

Le contrat de location mobilité est réservé aux personnes en situation de mobilité : 

• En mobilité professionnelle ; 
• Qui réalisent des études supérieures ;
• En contrat d’apprentissage ou en stage ; 
• En service civique ; 
• En mutation professionnelle ;
• En mission professionnelle ponctuelle loin du domicile habituel.

La durée du bail mobilité est comprise entre 1 et 10 mois, sans tacite reconduction. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé à l’entrée dans les lieux. Pour se protéger contre les dégradations dans le logement, vous pouvez demander à votre locataire de présenter une garantie Visale.

💡 Le bail mobilité répond aux besoins spécifiques des personnes en mobilité professionnelle. En tant que bailleur, vous profitez d’une forte demande et de la possibilité de récupérer rapidement votre logement grâce à un contrat de location court.

Le bail de colocation

Vous souhaitez louer un grand logement en colocation ? Cette forme de contrat de location est activement recherché par les étudiants et les jeunes actifs. Les demandes sont nombreuses sur Pandaloc. En matière de bail de colocation, deux possibilités s’offrent à vous : 

• Réaliser un bail unique pour l’ensemble des colocataires ; 
• Proposer des baux individuels à chaque locataire.

Chaque forme de contrat de location possède ses avantages et ses inconvénients. Le choix s’effectue en fonction du côté pratique souhaité et des clauses de solidarité que vous souhaitez mettre en place.

Les clauses du bail de location 

Le contrat de location se compose de clauses obligatoires, facultatives et de clauses considérées comme abusives.

Les mentions obligatoires dans le bail de location

Pour qu’il soit conforme à la réglementation, le contrat de location doit obligatoirement préciser les informations suivantes : 

• Le nom et l’adresse du propriétaire-bailleur ou du gestionnaire ;
• Le nom du ou des locataires ; 
• Une description détaillée du logement : type, nombre de pièces, équipements à disposition ; 
• La surface habitable ;
• La durée du contrat de location à savoir un an pour un bail meublé, 3 ans pour un bail nu, 9 mois pour un bail étudiant et compris entre 1 et 10 mois pour un bail mobilité. Vous devez également préciser que le bail est reconduit pour la même durée par tacite reconduction si le locataire ne prend pas congé ; 
• Le montant mensuel du loyer et de la provision de charges ainsi que le montant payé par le dernier locataire ; 
• Le mode de règlement du loyer ;
• Le mode de révision du loyer ; 

De plus, en tant que propriétaire-bailleur, vous devez indiquer la nature des travaux effectués depuis le précédent contrat de location. Vous en préciserez également le montant.

Lorsque vous avez fait appel à une agence pour trouver un locataire, vous devez le mentionner dans le contrat de location meublé. En effet, dans ce cas, la facture est partagée entre le propriétaire et le locataire.

💡 Chez Pandaloc, des frais sont demandés aux propriétaires à partir du deuxième logement inscrit sur la plateforme. Une bonne façon de simplifier la gestion locative à moindre frais !

Les clauses facultatives du contrat de location

Le bail meublé, considéré comme un contrat privé, peut comporter des clauses facultatives. En tant que bailleur vous pouvez ajouter des mentions concernant : 

• Le montant du dépôt de garantie ; 
• Les modalités de résiliation du contrat : loyers impayés, absence d’assurance habitation, etc ; 

Vous pouvez également ajouter des annexes concernant la jouissance des parties communes et privatives.

Les clauses considérées comme abusives dans un contrat de location

Dans votre contrat de location, vous devez veiller à éviter de mentionner des clauses considérées comme abusives. Elles sont classées en 5 catégories.

La liberté du locataire

Le contrat de bail doit respecter la liberté du locataire. Vous ne pouvez donc pas imposer les clauses suivantes : 

• Obliger le locataire à souscrire l’assurance habitation que vous souhaitez ; 
• Imposer un mode de paiement en particulier pour le loyer mensuel ; 
• Supprimer les prestations inscrites dans le bail ; 
• Exiger le remboursement de travaux selon un montant que vous avez vous-même évalué ; 
• Proposer un renouvellement de bail d’une durée moins importante que celle fixée par la loi.

Les frais supplémentaires

Aucun frais supplémentaire ne peut être imposé lors de la signature du contrat de location. Vous devez donc éviter à mentionner les points suivants dans ce document : 

• Exiger le paiement de pénalités en cas de non-respect des clauses du bail de location ou du règlement de copropriété ; 
• Demander le paiement de sommes supplémentaires, hors dépôt de garantie et premier loyer, lors de l’état des lieux d’entrée ou de sortie ; 
• Demander un paiement pour transmettre une quittance de loyer ; 
• Exiger la souscription d’un contrat de location pour disposer des équipements présents dans le logement.

L’usage du logement

Le locataire a droit à la jouissance tranquille du bien immobilier. Vous ne pouvez donc pas intégrer les clauses suivantes dans votre bail locatif : 

• Exiger des visites plus de 2 heures par jour ou le week-end et les jours fériés ; 
• Interdire l’exercice d’une activité politique, associative ou syndicale ; 
• Interdire l’hébergement de tiers ; 
• Demander une indemnité lors de la réalisation de travaux pendant plus de 21 jours ; 
• Interdire d’adopter un animal de compagnie (hors chien dangereux) ; 

La résiliation du bail

Le contrat de location est réglementé. Vous ne pouvez donc pas intégrer les clauses suivantes qui seront considérées comme abusives : 

• Prévoir des motifs de résiliation du bail autres que ceux prévus par la loi ; 
• Permettre au bailleur de résilier le bail via une ordonnance en référé. Dans ce cas de figure, le locataire ne peut en effet pas contester cette décision.

La responsabilité des parties

Le bail de location rappelle les droits et devoirs du locataire et du propriétaire. Par conséquent, vous ne pouvez ajouter les clauses suivantes : 

• Indiquer que le locataire est automatiquement responsable des dégradations dans le logement ; 
• Dégager le propriétaire de toute responsabilité.

Les annexes au contrat de location

En plus du document principal qui comporte les clauses obligatoires et facultatives, vous êtes tenu de joindre un certain nombre d’annexes.

Le dossier de diagnostics techniques (DDT)

Pour informer le futur locataire de l’état du bien immobilier, vous devez remettre un dossier de diagnostics techniques obligatoires composé des documents suivants : 

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui indique la performance énergétique du logement ainsi que son taux de gaz à effet de serre ;
• Un diagnostic plomb pour tout logement construit avant 1949 ; 
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ESRIS) désormais appelé si le logement est situé dans une zone à risque ; 
• Le diagnostic gaz et le diagnostic électricité si votre installation a plus de 15 ans.

👉 Le diagnostic amiante ne doit pas obligatoirement être ajouté au dossier de diagnostics techniques. Vous devez toutefois le laisser à disposition du locataire sur simple demande. Le mesurage Loi Carrez doit aussi être présenté si le locataire l’exige.

Une notice informative

Ce document précise les droits et devoirs de chaque partie. De plus, il indique les conditions financières du bail ainsi que le mode de régularisation des charges.

Cette notice informative liste les équipements d’information et de communication présents dans le logement : câble, TNT, fibre. Pour finir, ce document indique les voies de recours en cas de litige entre le locataire et le propriétaire.

L’état des lieux d’entrée

Lors de l’entrée dans le logement, ce document indique l’état du bien immobilier et des équipements qui s’y trouvent. Lors du départ du locataire, il sera comparé à l’état des lieux de sortie pour constater les dégradations commises.

Si le logement a été dégradé, vous êtes en droit de conserver tout ou partie du dépôt de garantie versé.

L’attestation d’assurance contre les risques locatifs

Comme indiqué dans le contrat de location, le nouvel occupant doit souscrire une assurance habitation qui garantit les risques locatifs les plus courants : incendies, dégâts des eaux, bris de glace, vols, etc.

L’attestation correspondante doit donc être jointe au contrat de bail ou être transmise dans les meilleurs délais pour respecter les obligations du locataire.

Un extrait du règlement de copropriété

Lorsque vous proposez à la location un logement situé dans une copropriété, pensez à ajourer une copie du règlement au contrat de bail. Ce document évite les conflits de voisinage puisqu’il comporte les règles de vie au sein de la copropriété. Le locataire saura quelles sont les points importants concernant l’utilisation des parties communes, la répartition des charges, les horaires pour faire des travaux ou du bruit sans déranger ses voisins.

L’acte de cautionnement

Lorsque vous n’avez pas souscrit d’assurance garantie des loyers impayés, vous pouvez exiger que votre locataire possède un garant. Cette personne physique ou morale prend le relais en cas de défaut de paiement du loyer et des charges mensuelles. Un acte de cautionnement doit donc être signé pour formaliser cet engagement.

Cet acte de cautionnement doit ensuite être joint au contrat de location. Les deux parties possèdent donc leur copie.

Récapitulatif sous forme de tableau

Pour mieux comprendre les contrats de location et leurs modalités, voici un tableau récapitulatif. Il vous permet de connaître les principales informations qui doivent y figurer.

	Bail nu	Bail meublé	Bail étudiant	Bail mobilité	Contrat de colocation
Durée du bail	3 ans	1 an	9 mois	1 à 10 mois	Selon le statut du locataire
Dépôt de garantie	1 mois	1 mois	1 mois	1 mois	1 mois
Préavis locataire	3 mois	1 mois	3 mois pour un logement nu 1 mois pour un logement meublé	1 mois	3 mois pour un logement nu 1 mois pour un logement meublé
Préavis propriétaire	6 mois	3 mois	6 mois pour un logement nu 3 mois pour un logement meublé	1 mois	6 mois pour un logement nu 3 mois pour un logement meublé

Modèles de contrat de location

Pour rédiger un contrat de location conforme à la règlementation, nous vous proposons deux modèles gratuits à personnaliser. Ces modèles sont conformes à la loi du 6 juillet 1989. Cliquez ici pour découvrir les modèles de bail, les télécharger et les personnaliser.

💡 Une fois que vous avez sélectionné votre locataire et qu’il réserve le logement, Pandaloc vous transmet par mail ce modèle de contrat de location. Vous n’aurez plus qu’à le personnaliser et à le signer.

FAQ

1- Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?

Le bail de location comporte une durée réglementée. Le contrat de location, de son côté, peut être beaucoup plus court puisque la durée minimale est d’un mois. 

2- Qu’est-ce qu’un contrat de location ?

Le contrat de location correspond à un contrat qui indique que le bailleur met à disposition son logement à un locataire en échange du paiement d’un loyer. La jouissance du bien immobilier est assurée tant que cette somme mensuelle est versée.

3- Peut-on louer sans contrat de location ?

La loi n’impose pas de contrat de location pour les baux d’habitation classiques comme le contrat de location vide ou meublé. Un accord verbal peut suffire et le versement du loyer s’effectue devant témoin. Toutefois, pour éviter des litiges, il est recommandé d’en signer un.

4- Qui peut rédiger un contrat de location ?

Le bailleur et le locataire peuvent rédiger le bail de location à condition de s’assurer que le document comporte les mentions obligatoires. Pandaloc met à disposition un modèle conforme à la loi du 6 juillet 1989.

5- Quelles sont les obligations du propriétaire envers le locataire ?

Comme précisé dans le contrat de location, le propriétaire doit proposer un logement décent, prendre en charge les réparations qui n’incombent pas au locataire et assurer un usage paisible du logement.

6- Comment modifier un contrat de location ?

Lorsque vous souhaitez apporter des modifications à votre contrat de location, vous devez rédiger obligatoirement un avenant. Une fois signé par le bailleur et le locataire, il sera annexé au contrat initial.

7- Quelle est la durée d’un contrat de location ?

La durée dépend du bail de location dépend du type de logement proposé et du statut du locataire. Il est de 3 ans pour un logement vide, 1 an pour un logement meublé, 9 mois pour un bail étudiant.

8- Quels risques à intégrer des clauses abusives à votre contrat de location ?

Si des clauses abusives se trouvent dans le contrat de bail, le locataire peut se retourner contre le propriétaire en saisissant la justice. Pour éviter des sanctions importantes, mieux vaut se conformer à la législation.

9- Comment mettre fin à un bail de location ?

Lorsque le locataire souhaite quitter le logement, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. La durée de préavis indiquée dans le contrat de location doit être respectée. Le propriétaire peut mettre fin au bail à condition d’invoquer un motif légitime et sérieux et de respecter la durée du préavis.

10- Quels sont les motifs de résiliation du contrat de location ?

Le propriétaire peut donner congé à son locataire en invoquant un motif légitime et sérieux : défaut de paiement du loyer, absence d’assurance habitation, nuisances de voisinage, sous-location non autorisée.

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