Les lois immobiliĂšres applicables pour une location conforme
Cette page liste les lois immobiliĂšres importantes qui sâappliquent aux propriĂ©taires et aux locataires en France đ©ââïž. En effet, nous avons créé cette page car il est souvent difficile de sây retrouver dans toutes les lois nationales, des rĂšgles locales et de la jurisprudence.
Nos sources principales sont les sites officiels service-public.fr et legifrance.gouv.fr. Nous espĂ©rons que ce sera un bon outil pour vous afin de retrouver la rĂšgle qui sâapplique dans votre cas et le lien vers la source juridique officielle pour lire le texte Ă la source (utile pour comprendre la loi et Ă©ventuellement lâopposer Ă celui/celle qui ne la respecte pas).
Ce rĂ©sumĂ© ne prĂ©tend pas ĂȘtre exhaustif, ni se substituer Ă des conseils juridiques qualifiĂ©s. Les lois immobiliĂšres et statuts sont toujours sujets Ă changement, et certaines rĂšgles peuvent mĂȘme varier dâune ville Ă lâautre. Vous ĂȘtes responsable dâeffectuer vos propres recherches et de vous conformer Ă toutes les lois applicables Ă votre situation particuliĂšre. Toutefois, si vous avez un doute et/ou que vous avez un litige, consultez un conseil juridique spĂ©cialisĂ©.
Si vous pensez quâun Ă©lĂ©ment peut ĂȘtre amĂ©liorĂ©, mis Ă jour ou ajoutĂ©, nâhĂ©sitez pas Ă nous contacter đ.
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Les obligations concernant le logement et ses équipements (Source)
Décence du logement : le logement doit avoir au moins :
- une piĂšce principale avec minimum une surface habitable de 9 m2 ET une hauteur sous plafond de 2,20 mĂštres ET un volume habitable de 20 m3 ET une fenĂȘtre
- une source dâĂ©lectricitĂ©
- une source de chauffage
- une source dâeau potable
- lâĂ©vacuation des eaux
- une bonne aération
- un éclairement naturel
- une cuisine ou un coin cuisine
- un équipement pour la toilette avec douche ou baignoire
- un wc (wc extĂ©rieur possible si le logement nâa quâune piĂšce et si le wc est dans le mĂȘme bĂątiment)
Le rÚglement sanitaire du département peut imposer des conditions plus restrictives.
Bon Ă©tat : le logement doit ĂȘtre en bon Ă©tat gĂ©nĂ©ral (Ă©quipements en fonctionnementâŠ). Par ailleurs, le propriĂ©taire et le locataire peuvent se mettre dâaccord pour que le locataire fasse les travaux en Ă©change dâune dĂ©dommagement du locataire (rĂ©duction temporaire de loyer).
Location meublĂ©e : il y a un minimum dâameublement Ă fournir (source) :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou un four Ă micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur
- Vaisselle
- Ustensiles de cuisine
- Table
- SiĂšges
- ĂtagĂšres de rangement
- Luminaires
- MatĂ©riel dâentretien mĂ©nager adaptĂ© aux caractĂ©ristiques du logement (aspirateur sâil y a de la moquette, balai et serpilliĂšre pour du carrelage âŠ)
Bail : contrat, durée, résiliation, renouvellement
Contrat de bail
Contrat Ă©crit : Le bail doit ĂȘtre Ă©tabli par Ă©crit en autant dâexemplaires quâil y a de parties (propriĂ©taire, locataire, caution). Le bail doit ĂȘtre conforme au modĂšle reglementaire.
Autres clauses : le propriĂ©taire et le locataire sont libres dâajouter des clauses, comme dans nâimporte quel contrat. Sauf les clauses interdites.
Clauses interdites : le bail ne doit pas comporter une de ces clauses (source) :
- Lier le bail avec une prestation supplĂ©mentaire de location dâun Ă©quipement
- Prévoir des pénalités financiÚres en cas de non-respect du rÚglement de copropriété ou de retard de paiement
- Prévoir que le prélÚvement automatique soit le seul moyen de paiement
- Faire payer des frais de rĂ©servation ou dâentrĂ©e
- Imposer une compagnie dâassurance
- Interdire au locataire dâexercer une activitĂ© politique ou syndicale
DurĂ©e dâun bail vide (source) : minimum 3 ans si le propriĂ©taire est une personne physique, minimum 6 ans si le propriĂ©taire est une personne morale.
DurĂ©e dâun bail meublĂ© (source) : minimum 1 an. Exception : peut ĂȘtre rĂ©duit Ă 9 mois pour les Ă©tudiants.
Annexes : le propriétaire doit également joindre au bail :
- Les extraits du rÚglement de copropriété avec (source) :
- Le rÚglement intérieur (interdictions ou obligations dans les parties communes)
- Les modalités de répartition des charges.
- Le dossier technique comprenant (source) :
- Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
- Si le logement date dâavant janvier 1949 : le Constat de Risque dâExposition au Plomb (CREP)
- Si le logement est situĂ© dans une zone Ă risque (inondations, sĂ©ismes, avalanches, âŠ) : lâĂ©tat des risques et pollutions
- Si lâinstallation intĂ©rieure de lâĂ©lectricitĂ© a plus de 15 ans : lâĂ©tat de lâinstallation peut-ĂȘtre remplacĂ© par un Ă©tat de lâinstallation de moins de 6 ans obtenu dans le cadre de lâachat du logement OU par une attestation de conformitĂ© de moins de 6 ans dâun organisme agréé.
- Si lâinstallation intĂ©rieure du gaz a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformitĂ© a plus de 15 ans : lâĂ©tat de lâinstallation peut-ĂȘtre remplacĂ© par un Ă©tat de lâinstallation de moins de 6 ans obtenu dans le cadre de lâachat du logement OU par une attestation de conformitĂ© de moins de 6 ans dâun organisme agréé par un organisme accrĂ©ditĂ© par la Cofrac.
- Si le logement est situĂ© dans une zone de bruit dĂ©finie par un plan dâexposition au bruit des aĂ©rodromes, un document comportant lâindication claire et prĂ©cise de la zone de bruit dans laquelle se trouve le logement.
- La notice informative
Titulaires du bail :
- Couple mariĂ© ou pacsĂ© : les 2 conjoints sont locataires, mĂȘme si un seul signe
- Couple en concubinage ou co-location : seuls les signataires sont réellement locataires
Résiliation du bail en cours (source)
Résiliation par le locataire : le locataire peut résilier un bail en cours. Procédure : le locataire doit envoyer son congé par LRAR ou huissier ou remise en main propre avec récépissé.
Rétractation : le locataire ne peut pas revenir sur sa décision, sauf accord du propriétaire.
Préavis : 3 mois. Exception : réduit à 1 mois si :
- Location meublée.
- OU le logement est en âzone tendueâ câest-Ă -dire dans ces 28 agglomĂ©rations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, FrĂ©jus, GenĂšve-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille â Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, SĂšte, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse
- OU le locataire obtient un logement HLM, perd son emploi, doit déménager pour son travail (mutation), pour débuter un 1er emploi ou débuter un nouvel emploi consécutif à une période de chÎmage, doit changer de domicile à cause de son état de santé, est victime de violence dans son couple (ou son enfant est victime).
Résiliation par le propriétaire : le propriétaire ne peut pas résilier un bail en cours.
A la fin du bail : renouvellement ou congé (source)
Renouvellement tacite : le bail est renouvelé par tacite reconduction si ni lelocataire ni le propriétaire ne donnent leur congé.
CongĂ© donnĂ© par le propriĂ©taire : le propriĂ©taire peut mettre fin au renouvellement par tacite reconduction en donnant congĂ© au locataire. Il peut le faire uniquement dans lâune de ces 3 situation :
- Le propriĂ©taire souhaite vendre le logement vide (sinon, il peut bien sĂ»r le vendre occupĂ© sans prĂ©venir le locataire). Dans ce cas, le propriĂ©taire doit faire une offre de vente au locataire. Exception : dans le cas dâune location vide, si le propriĂ©taire a achetĂ© le bien dĂ©jĂ louĂ© il y a moins de 3 ans, il devra attendre la fin de la prochaine pĂ©riode de bail pour donner congĂ©.
- Le propriĂ©taire souhaite habiter dans le logement (rĂ©sidence principale) ou y loger un parent proche (Ă©poux, conjoint, enfant, pĂšre ou mĂšre). Exception : dans le cas dâune location vide, si le propriĂ©taire a achetĂ© le bien dĂ©jĂ louĂ© il y a moins de 2 ans, il devra attendre la fin de la prochaine pĂ©riode de bail pour donner congĂ©.
- Motif légitime et sérieux : le propriétaire refuse que la location se poursuive pour motif légitime et sérieux, notamment trouble de voisinage ou retard répété dans le paiement du loyer.
- Délai : le propriétaire doit donner son congé au moins :
- 6 mois avant la fin du bail pour une location vide
- 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée
- Formalisme : la lettre de congĂ© doit comporter de nombreuses mentions obligatoires, il est conseillĂ© de sây prendre Ă lâavance et voire de se faire accompagner par un conseil.
Locataires protégés : ce sont des locataires ùgés (> 65 ans ou ayant à leur charge une personne > 65 ans vivant dans le logement) et à faibles revenus (= éligibles aux HLM). Pour leur donner congé, il faut leur trouver une autre solution de logement.
Pour en savoir plus sur le contrat de location, cliquez ici.
Montant du loyer et des charges
Câest le propriĂ©taire qui fixe le loyer (source), mais il doit respecter certaines rĂšgles. Attention Ă ne pas confondre :
- Encadrement du loyer en âzone tendueâ câest-Ă -dire dans ces 28 agglomĂ©rations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, FrĂ©jus, GenĂšve-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille â Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, SĂšte, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
- Plafonnement du loyer Ă Paris et Ă Lille.
Encadrement du loyer
Dans une zone tendue, des rĂšgles contraignantes dâencadrement du loyer sâappliquent.
Villes concernĂ©es : il y a plus de 1.000 communes concernĂ©es (source), elles sont toutes dans lâune de ces 28 agglomĂ©rations :
- Ajaccio
- Annecy
- Arles
- Bastia
- Bayonne
- Beauvais
- Bordeaux
- Draguignan
- Fréjus
- GenĂšve-Annemasse
- Grenoble
- La Rochelle
- La Teste-de-Buch-Arcachon
- Lille
- Lyon
- Marseille â Aix-en-Provence
- Meaux
- Menton-Monaco
- Montpellier
- Nantes
- Nice
- Paris
- Saint-Nazaire
- SĂšte
- Strasbourg
- Thonon-les-Bains
- Toulon
- Toulouse.
Pour vĂ©rifier si vous ĂȘtes concernĂ©.e, il y a un simulateur officiel: https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues
Mise en location pour la premiÚre fois : le propriétaire fixe le loyer librement (source).
Renouvellement de bail avec le locataire précédent : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer, sauf cas trÚs spécifique : si le loyer était sous-évalué (source).
Nouveau locataire et le logement est resté inoccupé moins de 18 mois : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer par rapport au bail précédent (source), sauf pour appliquer la révision annuelle du loyer qui aurait eu lieu, ou cas trÚs spécifique : le loyer était sous-évalué ou il a fait des travaux importants (source).
Nouveau locataire et le logement est resté inoccupé plus de 18 mois : le propriétaire peut fixer le loyer comme il veut (source).
Plafonnement du loyer Ă Paris et Lille
Des rĂšgles supplĂ©mentaires sâajoutent en plus dans les villes avec un plafonnement du loyer (source).
Villes concernées : Paris (source) et Lille/Hellemmes/Lomme (source).
Loyer de base et complĂ©ment de loyer : le loyer est composĂ© du âloyer de baseâ et dâun âcomplĂ©ment de loyerâ Ă©ventuel.
Le loyer de base est plafonnĂ© : il est au maximum Ă©gal au âloyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©â dĂ©cidĂ© par la municipalitĂ©.
- Pour Paris, il existe un simulateur officiel ici : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
- Pour Lille/Hellemmes/Lomme, il existe un simulateur officiel ici : https://ssilab-ddtm-encadrement-loyers-33.webself.net/accueil#Non+Meubl%c3%a9
- Le contrat de bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie du logement.
Le complĂ©ment de loyer est fixĂ© librement : le propriĂ©taire peut lâajouter si le logement a des caractĂ©ristiques de localisation (exemple : vue sur un monument historique) ou de confort (exemple : abonnement fibre inclus) le justifiant.
- Ce complĂ©ment nâest pas plafonnĂ© mais peut ĂȘtre contestĂ© par le locataire sâil est injustifiĂ©.
- Attention, pour que le propriétaire puisse ajouter un complément de loyer, il faut que le loyer de base soit au plafond.
DĂ©plafonnement des charges : sâ ajoute au loyer, bien sĂ»r, les charges locatives, qui ne sont pas plafonnĂ©es.
Révision du loyer en cours de bail (source)
Fréquence : le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an maximum.
Plafond : lâaugmentation du loyer est plafonnĂ©e Ă lâĂ©volution de lâindice de rĂ©fĂ©rence des loyers (IRL). LâInstitut National de la Consommation (lâorganisme qui Ă©tablitĂ© lâIRL) a fait un calculateur : https://www.inc-conso.fr/content/logement/calculez-laugmentation-de-votre-loyer
Date : la date de la révision est soit prévue dans le bail, soit la date anniversaire du bail.
Non-rĂ©troactivitĂ© : le propriĂ©taire doit bien penser Ă faire la rĂ©vision du loyer, car elle ne sâapplique quâĂ partir du moment oĂč il la rĂ©clame. Elle nâest pas rĂ©tro-active.
Clause du bail : il faut inscrire une clause de rĂ©vision du loyer dans le bail. Sinon le loyer ne pourra pas ĂȘtre rĂ©visĂ© pendant toute la durĂ©e du bail.
Travaux dâamĂ©lioration : si le propriĂ©taire fait des travaux dâamĂ©lioration dans le logement, et avec lâaccord du locataire, le loyer peut ĂȘtre majorĂ© en cours de bail. Dans ce cas, il faut faire un avenant au bail.
Pour en savoir plus sur la révision du loyer, cliquez ici.
Charges récupérables (source)
Charges récupérables : elles sont la contreparties de dépenses payées par le propriétaire pour des services dont le locataire profite directement (ou des impÎts sur ces services) :
- Les dépenses de gardien.ne en direct ou via une entreprise, son salaire et les cotisations sociales (source).
- Les dĂ©penses pour les parties communes : fluides (Ă©lectricitĂ©, eau froide, eau chaude, chauffage collectifâŠ), entretien et petites rĂ©parations des parties commune, notamment des ascenseurs (sources).
- Les dĂ©penses pour les installations individuelles : les dĂ©penses dâentretien et de petites rĂ©parations sont rĂ©cupĂ©rables lorsquâelles sont effectuĂ©es par le propriĂ©taire au lieu et place du locataire (source).
- Ces taxes et impÎts : enlÚvement des ordures ménagÚres, balayage, assainissement (sources).
Provisions pour charges : le paiement des charges se fait en mĂȘme temps que le loyer par un systĂšme de provisions (avances rĂ©guliĂšres de mĂȘme montant). Les provisions sont fixĂ©es sur la base dâune estimation selon :
- soit les rĂ©sultats antĂ©rieurs arrĂȘtĂ©s lors de la prĂ©cĂ©dente rĂ©gularisation de charges
- soit le budget prévisionnel de la copropriété.
Régularisation des charges : en comparant les provisions versées aux dépenses réelles.
- Fréquence : au moins 1 fois par an
- Si le propriétaire a un manque à gagner, le locataire doit payer la différence.
- Si le propriétaire a un trop-perçu, il doit rembourser le locataire.
- 1 mois : avant la rĂ©gularisation, le propriĂ©taire communique au locataire le dĂ©compte des charges locatives avec le dĂ©tail (Ă©lectricitĂ©, eau chaude, eau froide, ascenseurâŠ), le mode de rĂ©parations entre locataires et le mode de calcul du chauffage et de lâeau chaude.
- 6 mois : la durĂ©e oĂč le propriĂ©taire doit conserver les justificatifs et les fournir au locataire sur sa demande.
Forfait pour charge (cas de la location meublĂ©e) : il est possible de mettre en place un forfait (source). Le forfait ne donne pas lieu Ă rĂ©gularisation. Cela doit ĂȘtre fixĂ© dans le contrat de bail.
Pour en savoir plus sur la régularisation des charges, cliquez ici.
Lois immobiliĂšres : paiement du loyer et des charges
Obligation de payer : le locataire est obligĂ© de payer le loyer et les charges (source). Il nây a pas dâexception prĂ©vue dans la loi, donc le locataire ne peut pas Ă©viter de payer le loyer en prĂ©textant un contentieux avec le propriĂ©taire (travaux non-rĂ©alisĂ©s, etc). La seule exception, câest si le logement est dĂ©clarĂ© insalubre et quâil devient interdit dây habiter. Dans ce cas, le propriĂ©taire ne peut plus rĂ©clamer de loyer (source).
Date de paiement : le loyer doit ĂȘtre payĂ© au terme convenu, câest-Ă -dire Ă la date fixĂ©e dans le bail (source).
Moyens de paiement
EspÚces : les paiements en espÚces sont limités à 1000 ⏠(mille euros) (source).
PrĂ©lĂšvement automatique : le prĂ©lĂšvement automatique est un moyen de paiement possible mais le propriĂ©taire ne peut pas lâimposer dans le bail (source).
PrĂ©lĂšvement sur salaire : le prĂ©lĂšvement direct sur le salaire nâest pas autorisĂ© (source).
Quittance de loyers et reçu de paiement (source) :
Obligation de fournir une quittance : si le locataire demande une quittance, le propriétaire est obligé de la lui donner.
Contenu de la quittance : la quittance doit :
- détailler les paiements : montant, date, et les différencier si il y a eu plusieurs paiement)
- distinguer loyer et charges.
Quittance Ă©lectronique : le propriĂ©taire peut envoyer une quittance dĂ©matĂ©rialisĂ©e (email) si le locataire est dâaccord.
Reçu de paiement : si le locataire effectue un paiement partiel qui ne couvre pas la totalité de ce qui est dû, le propriétaire ne délivre pas de quittance mais il doit délivrer un reçu.
Pour en savoir plus sur la quittance de loyer, cliquez ici.
Impayés de loyer
Frais de retards : le propriétaire ne peut pas facturer des frais de retard au locataire (source).
Non-renouvellement du bail : si le locataire paie à plusieurs reprises son loyer en retard, le bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail pour motif légitime et sérieux.
Frais de quittancement : aucuns frais liĂ©s Ă la gestion de lâavis dâĂ©chĂ©ance ou de la quittance ne peuvent ĂȘtre facturĂ©s au locataire.
Dette locative : le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris aprÚs le départ du locataire.
Paiement du loyer pendant le préavis (source)
Paiement jusquâĂ la fin du prĂ©avis : si câest le locataire qui a donnĂ© congĂ©, il doit payer son loyer jusquâĂ la fin du prĂ©avis, sauf si le propriĂ©taire trouve un nouveau locataire avant la fin du prĂ©avis.
Paiement pour le temps dâoccupation rĂ©elle : si câest le propriĂ©taire qui a donnĂ© congĂ©, le locataire ne doit payer que jusquâĂ la fin de son occupation rĂ©elle (Ă©tat des lieux de sortie).
DépÎt de garantie (source)
Montant dépÎt de garantie bail vide : 1 mois de loyer maximum
Montant dépÎt de garantie bail meublé : 2 mois de loyer maximum (source)
Retenue sur le dépÎt de garantie : le propriétaire peut déduire une retenue pour couvrir :
- Toute somme due : des loyers impayés
- Tout somme à devoir : des frais de dégradation, des charges locatives à régulariser
Délai de retour du dépÎt de garantie :
- Si le propriétaire déduit une retenue : 2 mois maximum aprÚs la remise des clés
- Si le propriétaire ne déduit pas de retenue : 1 mois maximum aprÚs la remise des clés
Frais en cas de retard dans la restitution du dĂ©pĂŽt de garantie : le locataire peut exiger 10 % dâun mois de loyer par mois de retard commencĂ©.
IntĂ©rĂȘts sur le dĂ©pĂŽt de garantie : le propriĂ©taire ne doit pas payer des intĂ©rĂȘts au locataire pour le dĂ©pĂŽt de garantie.
Etat des lieux (source)
Obligation de faire un Ă©tat des lieux : le propriĂ©taire (ou un professionnel, agent immobilierâŠ) et le locataire doivent faire un Ă©tat des lieux dâentrĂ©e et de sortie (source).
- Au moment de la remise des clĂ©s Ă lâentrĂ©e et de la restitution des clĂ©s Ă la sortie.
- Contradictoire, câest-Ă -dire que le propriĂ©taire et le locataire doivent ĂȘtre prĂ©sents chacun.
- Amiable, câest-Ă -dire que le propriĂ©taire et le locataire doivent se mettre dâaccord.
- Si le propriĂ©taire et le locataire nâarrivent pas Ă se mettre dâaccord, ils doivent demander Ă un huissier. Dans ce cas, les frais de lâhuissier sont partagĂ©s moitiĂ©-moitiĂ© entre le propriĂ©taire et le locataire.
Document de lâĂ©tat des lieux (source) :
- Doit permettre de comparer facilement lâentrĂ©e avec la sortie : soit un document unique soit deux documents similaires.
- Un exemplaire pour chacun : un pour le propriétaire et un pour chacun des locataires (exemple : 2 exemplaires en cas de colocation avec 2 co-locataires).
- Le document peut ĂȘtre Ă©tabli sur support papier ou sous forme Ă©lectronique.
Paiement des frais dâĂ©tat des lieux par le locataire :
- Lorsque lâĂ©tat des lieux est fait de particulier Ă particulier : aucun, le propriĂ©taire ne peut pas faire payer des frais au locataire.
- Lorsque lâĂ©tat des lieux dâentrĂ©e est fait par un professionnel (agent immobilierâŠ) : les frais sont partagĂ©s entre le propriĂ©taire et le locataire mais le locataire ne doit pas payer plus que le propriĂ©taire (source) ; de plus, les frais du locataires sont plafonnĂ©s Ă 3 ⏠par m2 de surface habitable (source).
- Le propriĂ©taire paie lâintĂ©gralitĂ© des frais pour un Ă©tat des lieux de sortie (source).
Pour en savoir plus sur l’Etat des lieux, cliquez ici.
Entretien du logement et travaux
RĂ©paration locative par le locataire : le locataire a lâobligation de prendre Ă sa charge lâentretien courant du logement (source). Les rĂ©parations locatives sont dĂ©finies assez prĂ©cisĂ©ment par dĂ©cret (source), mais le bon sens doit bien sĂ»r prĂ©valoir.
Entretien et réparation du propriétaire (source) : le propriétaire doit faire les travaux :
- Nécessaires pour maintenir le logement en état, et notamment de décence.
- Qui ne sont pas définis comme de la réparation locative.
Travaux du locataire (source) : le locataire peut faire des travaux de dĂ©coration ou dâamĂ©nagement tant que cela ne change pas la nature du logement. Par exemple : il est possible de peindre les murs ou de changer de la moquette pour du parquet ; il nâest pas possible de transformer un 2 piĂšces en studio.

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