Révision de loyer : comment augmenter son loyer ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez procéder à une révision de loyer annuellement. Cette réévaluation repose sur l’indice de référence des loyers ou IRL. Une majoration peut également être envisagée si vous estimez que le montant de votre loyer est sous-évalué ou si vous avez effectué des travaux d’amélioration.

En quoi consiste une révision de loyer ?

Lorsque vous avez pris soin de le mentionner dans le contrat de location, vous pouvez revaloriser le montant du loyer. Cette révision de loyer a lieu lors de la date anniversaire du bail ou à une date prévue dans le contrat de bail.

La révision du loyer est autorisée par la loi du 6 juillet 1989 afin de s’assurer que les propriétaires perçoivent un loyer qui suit l’évolution des prix à la consommation. La révision du loyer suit justement l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. 

👉 L’Insee tient compte de l’évolution des prix pour proposer un indicateur cohérent : l’indice de référence des loyers.

À quel moment réviser son loyer ?

La règle veut que le loyer soit réévalué une fois par an à l’occasion de l’anniversaire du contrat de bail. Si la clause correspondante renvoie à une date précise, vous devrez vous y conformer. 

👉 Vous devez attendre le renouvellement du bail pour réviser le loyer s’il a été sous-évalué. Par contre, une augmentation est possible immédiatement lorsque vous avez réalisé des travaux d’amélioration du logement. Vous devez simplement obtenir l’accord du locataire.

Grâce à votre espace propriétaire, vous pouvez suivre en temps réel les encaissements de ce nouveau loyer si le logement est déjà loué.

À quel moment réviser son loyer ?

Pour connaître le nouveau loyer que vous pouvez appliquer, vous devez utiliser la formule suivante : 

Montant de l’ancien loyer x indice de référence des loyers = nouveau loyer 

👉 L’Anil a mis en place un simulateur gratuit pour vous aider à connaître le nouveau montant du loyer. Facile à utiliser, il vous donne le résultat exact en quelques secondes.

Une fois que vous connaissez le nouveau montant du loyer, vous devez en informer votre locataire. Transmettez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous indiquerez :

• Le montant du nouveau loyer ;
• La date à laquelle ce nouveau loyer prend effet

Votre locataire devra donc régler une mensualité correspondant à ce loyer réévalué et des charges locatives. Une fois votre loyer réévalué, n’oubliez pas d’informer Pandaloc pour la mise à jour de votre annonce de logement !

Sous-évaluation et révision de loyer

Si vous pensez que le montant de votre loyer est trop bas par rapport aux biens similaires proposés dans la même ville, vous pouvez procéder à une réévaluation du loyer. Cette démarche aura obligatoirement lieu lors du renouvellement du bail.

👉 Cette demande de révision de loyer doit reposer sur l’observation d’au moins six logements aux caractéristiques similaires dans une agglomération d’un million d’habitants ou de 3 logements dans les autres territoires.

Pour pouvoir attester que le loyer actuel est sous-évalué, les logements comparés doivent répondre à certains critères :

• Se situer dans un même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe similaire ; 
• Les ⅔ tiers des locataires sont installés depuis au moins 3 ans ; 
• La description des logements est détaillée afin de permettre de vérifier la sous-estimation du loyer.

Si la sous-évaluation du loyer est confirmée, vous pourrez l’augmenter lors du renouvellement du bail. Un avenant au contrat sera donc rédigé et signé par les deux parties.

Travaux d’amélioration et révision de loyer ?

Lorsque vous réalisez des travaux d’amélioration dans le logement, vous pouvez augmenter votre loyer, à condition de respecter la réglementation en vigueur.

Les travaux permettant une augmentation de loyer 

Tous les travaux dans le logement ne permettent pas de réviser le loyer. 

👉 La loi indique que les travaux sont considérés d’amélioration lorsqu’ils offrent un nouvel équipement ou des prestations de qualité supérieure. L’amélioration du confort ou de la sécurité des habitants permet de procéder à une révision du loyer.

Lorsque vous réalisez les travaux suivants, vous pouvez envisager une réévaluation du loyer : 

• L’installation de fenêtres double vitrage ; 
• La pose d’équipements de chauffage permettant des économies d’énergie ; 
• L’installation d’une cuisine équipée ; 
• La pose d’un digicode, d’une porte blindée ou d’un système de vidéosurveillance ;
• L’installation d’un ascenseur dans l’immeuble.

Par contre, aucune révision de loyer n’est possible lorsque vous remplacez les équipements, que vous rafraîchissez les peintures ou les revêtements, pour les travaux de ravalement ou de mise aux normes de l’électricité.

👉 Lorsque les travaux concernent la rénovation énergétique, vous pouvez demander une contribution au locataire. Depuis la loi Énergie-Climat de 2021, cette contribution peut être demandée uniquement lorsque ces travaux permettent d’en finir avec les passoires thermiques.

Un accord indispensable pour augmenter le loyer après travaux

Lorsque le bail d’habitation est encore en cours, vous devez demander l’accord de votre locataire pour augmenter votre loyer en échange de travaux d’amélioration. Pour formaliser cet accord, vous devrez ajouter une clause au bail via un avenant. Ce document précisera : 

• La nature des travaux réalisés pour améliorer le logement ;
• Les modalités de leur mise en œuvre ; 
• Le délai de réalisation ; 
• Le montant de l’augmentation du loyer.

Sans accord entre le locataire et le propriétaire, aucune augmentation de loyer ne pourra être appliquée. La révision de loyer ne pourra avoir lieu avant la date de renouvellement du bail.

👉 Pensez à réaliser un avenant au contrat de bail avant le début des travaux. Il est plus complexe d’en obtenir un après.

FAQ

1- Quand effectuer une révision de loyer ?

La révision de loyer intervient à chaque anniversaire du bail. C’est à ce moment précis que le propriétaire peut décider d’une augmentation en appliquant l’indice de révision des loyers. Si vous ne procédez pas à cette modification, vous devrez attendre l’année suivante.

2- Comment informer le locataire d’une augmentation suite à une révision de loyer ?

La loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité de réviser le loyer à la date anniversaire du contrat de location. Vous devez donc transmettre un courrier à votre locataire pour lui indiquer les modalités de cette augmentation.

3- Quel est l’indice de référence des loyers ?

Chaque trimestre, l’Insee publie un nouvel indice de référence des loyers en se basant sur l’évolution des prix à la consommation. Le propriétaire doit donc se référer à la dernière publication pour calculer son nouveau loyer.

4- Comment calculer son nouveau loyer à partir de l’indice de référence des loyers ?

Pour connaître le montant du nouveau loyer que vous pouvez appliquer, vous devez simplement multiplier l’ancien loyer et l’indice de référence des loyers. Vous obtiendrez le résultat exact.

5- Quelle est l’augmentation maximale pour un loyer ?

Vous pouvez réviser annuellement votre loyer dans la limite légale de 1,2 %. Vous devez donc veiller à respecter ce plafond.

6- Qu’est-ce que la clause de révision du loyer ?

Si le contrat de bail ne contient pas de clause de révision, vous ne pourrez pas augmenter le loyer. La seule majoration possible aura lieu en cas de travaux d’amélioration du bien immobilier.

7- Comment augmenter un loyer sous-évalué ?

Si vous parvenez à prouver que les logements similaires loués dans une zone sont proposés à un prix plus élevé, la réévaluation du loyer est possible. Vous devrez ajouter un avenant au contrat de location en stipulant le montant du nouveau loyer.

8- Quels travaux d’amélioration permettent de réviser le loyer ?

Les travaux envisagés doivent améliorer le confort du locataire : installation de fenêtres double vitrage, changement des équipements de chauffage ou de la chaudière, etc. Dans ce cas, le loyer peut être réévalué avec l’accord du locataire.

9- Tous les travaux permettent-ils une augmentation de loyer ?

Seuls les travaux qui améliorent véritablement le confort et la sécurité dans le logement sont éligibles. Pour les autres travaux, aucune révision de loyer n’est possible.

10- L’accord du locataire est-il obligatoire pour augmenter le loyer ?

Suite à des travaux d’amélioration, vous devez obtenir l’accord du locataire pour réévaluer immédiatement le logement. Lorsque ce n’est pas le cas, vous devrez attendre le renouvellement du bail pour pratiquer cette augmentation.

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