Loyer et charges locatives

Vous avez décidé de mettre votre bien en location ? Pour respecter la réglementation, Pandaloc vous invite à vous renseigner sur la loi et les règles applicables dans la ville concernée. Vous pourrez donc signer un contrat de location en toute sérénité.

Fixer le loyer hors zone tendue

Avant de fixer le montant du loyer pour votre logement, vous devez vérifier s’il se trouve dans une zone tendue. Chaque propriétaire est libre de fixer le montant du loyer, à l’exception de 1 149 communes pour lesquelles un encadrement des loyers est à respecter.

En dehors des 28 agglomérations concernées, vous êtes libre de fixer librement le montant du loyer. Vous décidez de cette mensualité, aussi bien pour une première location qu’une relocation.

Fixer le montant du loyer avec un encadrement des loyers

Si votre logement se situe dans une des 28 métropoles qui ont adopté une loi d’encadrement des loyers, vous devez vous y référer. Lors d’une relocation, vous devez vous conformer aux règles en vigueur. Lorsque votre locataire quitte les lieux, la révision du loyer à la hausse est plafonnée.

Encadrement et loyer de référence

Pour les villes concernées, un loyer de référence au m2 a été déterminé. Pour une première location ou une relocation, vous devez les utiliser pour fixer un loyer cohérent. Depuis la loi Élan du 28 novembre 2018, ces villes limitent le loyer à un indice de référence simple ou majoré selon les cas. Cet indice varie selon les villes et les quartiers.

Pour savoir comment fixer le montant de votre loyer, vous devez donc commencer par vérifier si votre logement se situe dans une de ces zones tendues. Pandaloc met à disposition ce tableau pour vous aider à en savoir plus.

Lieu de location :	Encadrement à la relocation	Plafonds de loyers
Paris intra-muros  (depuis le 1er juillet 2019)	OUI	OUI
Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020)	OUI	OUI
Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (depuis le 1er juin 2021)	OUI	OUI
Lyon et Villeurbanne (depuis le 1er novembre 2021)	OUI	OUI
Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville (depuis le 1er décembre 2021)	OUI	OUI
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Marseille/Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse et les villes comprises dans leurs agglomérations	OUI	NON
Les communes situées dans le reste de la France	NON	NON

Paris représente la première ville à avoir mis en place un plafonnement des loyers en 2019. Cette mesure a été prise pour mettre fin à la flambée des loyers dans la capitale. Pour permettre aux habitants de trouver un logement correspondant à leurs ressources, des plafonds de loyers devaient être mis en place. Avant l’été de chaque année, le loyer de référence est publié pour chaque quartier. Il doit être scrupuleusement respecté pour tous les contrats de location (faire un lien vers le texte “contrat de location”) signés entre le 1er juillet et le 30 juin suivant.

Rencontrant le même problème, les villes de Plaine Commune, Lille, Lyon, Villeurbanne et les neuf villes d’Est ensemble ont mis en place un encadrement des loyers.

👉 Bordeaux et Montpellier vont adopter un encadrement des loyers en 2022 suite à la publication des loyers de référence pour cette année. De nombreuses métropoles françaises pensent à effectuer la même démarche. Pensez à vérifier si vous êtes concerné avant de fixer le montant des loyers.

Les exceptions à la règle

Lorsque vous vous trouvez dans une des situations suivantes, vous n’êtes pas dans l’obligation de respecter cette loi d’encadrement des loyers : 

• Si vous avez effectué des travaux d’amélioration dans le logement concerné ;
• Lorsque le loyer du précédent locataire avait été sous-évalué.

👉 Cette exception est valable un an. Vous devrez réévaluer la situation au bout de 12 mois et vérifier si vous devez appliquer cet encadrement des loyers.

Comment fixer votre loyer en zone tendue ?

Si vous n’êtes pas concerné par l’encadrement des loyers, le logement que vous souhaitez proposer sur Pandaloc peut se trouver dans une zone tendue. Dans ce cas, vous serez soumis à un plafonnement des loyers.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Les zones tendues correspondent à des zones d’urbanisation où la demande en logements est nettement plus élevée que l’offre. Les habitants éprouvent donc des difficultés pour trouver leur résidence principale.

Les règles de fixation du loyer dans les zones tendues

Lorsque votre logement se situe dans une zone tendue, vous devez respecter l’Indice de Révision des Loyers (IRL). Cet indice est publié chaque trimestre par l’Insee en tenant compte de l’évolution des prix à la consommation.

Lorsqu’un locataire quitte le logement, vous pouvez fixer le loyer souhaité lors de la signature d’un nouveau contrat de location. Toutefois, vous devrez respecter scrupuleusement cet indice.

Les charges locatives

En plus du loyer fixé, le locataire doit verser les charges locatives. Elles correspondent aux taxes, dépenses d’entretien courantes, les consommations d’eau et les réparations dans les parties communes. 

👉 Dans le contrat de location, le bailleur indique :
Le montant du loyer “hors charges”
Le montant des charges locatives.

À quoi correspondent les charges locatives ?

Les charges locatives, souvent appelées charges récupérables ont été fixées par la loi du 6 juillet 1989. Elles sont donc divisées en trois catégories : 

• Les charges récupérables liées au logement et au fonctionnement de l’immeuble : eau, chauffage, salaire du concierge, etc ;
• L’entretien et les réparations des parties communes : ascenseur, espaces extérieurs, voies de circulation ; 
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage.

Les charges locatives sont à payer sous forme d’une provision sur charges chaque mois ou chaque trimestre. Leur montant est déterminé par les dépenses de l’année précédente. Le décompte annuel permet de les connaître précisément.

Une fois par an, vous devez fournir un décompte de charges au locataire. Ce document permet de calculer la régularisation de charges. Lorsque les provisions versées sont supérieurs aux dépenses réelles, vous devrez rembourser le trop-perçu au locataire. Si les charges versées sont inférieures aux dépenses réelles, le locataire doit verser le complément.

👉 Depuis la loi Alur de 2014, vous pouvez réclamer les charges dues des trois années précédentes. 

Les charges locatives en copropriété

Lorsque votre logement se situe dans une copropriété, l’entretien et les réparations des parties communes sont gérés par le syndic. Ces charges s’ajoutent à celles qui concernent le bien immobilier en lui-même. Pour chaque propriétaire est facturé selon sa quote-part au sein de la copropriété.

Étant donné que certaines dépenses sont utiles au locataire, ces charges locatives sont dites récupérables. L’entretien de l’ascenseur et de la cage d’escalier en font partie, tout comme le ramassage des ordures ménagères. 

Les charges locatives en monopropriété

Lorsque vous êtes le seul propriétaire d’un immeuble de rapport, vous gérez seul l’entretien et les réparations dans la monopropriété. Il peut récupérer les charges locatives dès lors que ses actions profitent aux locataires.

👉 Les charges locatives doivent être équitables dans une monopropriété. Vous pouvez établir une répartition selon la surface du logement.

Les charges locatives en maison individuelle

Lorsque vous louez une maison individuelle, vous n’avez pas à entretenir de parties communes. Les charges locatives concernent donc principalement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

FAQ

1- Comment déterminer le montant du loyer ?

En fonction de la superficie du logement et de ses caractéristiques, le propriétaire fixe librement le montant du loyer. Pensez à vérifier si votre bien immobilier se situe dans une zone tendue ou s’il est soumis à un encadrement des loyers. 

2- Qui fixe le montant du loyer ?

Le propriétaire fixe le montant du loyer. Une révision annuelle peut être effectuée si cette mention est présente sur le contrat de location.

3- Comment fixer le loyer en zone tendue ?

Dans une zone tendue, le loyer d’un nouveau contrat de bail ne peut excéder celui appliqué au précédent locataire. En effet, des plafonds ont été mis en place pour limiter la hausse des loyers mensuels.

4- Comment fixer le loyer selon l’indice de référence ?

Pour calculer le montant idéal du loyer en utilisant l’Indice de Révision des Loyers (IRL), vous devez utiliser la formule suivante : 

Loyer actuel X nouvel IRL du trimestre de référence/IRL du même trimestre de l’année précédente.

5- Quelles sont les villes qui ont mis en place un encadrement des loyers ?

Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne ont adopté une loi visant à encadrer les loyers. Les villes de Plaine Commune (réunissant des communes d’Ile-de-France et de Seine-Saint-Denis) et d’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romanville) sont également concernées.

6- Quelles sont les charges imputées au locataire ?

Les charges locatives se composent de la taxe de balayage et d’ordures ménagères. Les charges comprennent également l’eau, les produits d’entretien et d’hygiène, les ampoules, les dépenses d’entretien et les réparations des parties communes.

7- Comment déterminer le montant des charges locatives ?

Vous pouvez demander une provision sur charges à votre locataire en vous basant sur le décompte de l’année précédente. Une fois par an, vous procédez à la régularisation des charges en fonction des dépenses réelles.

8- Qu’est-ce qu’une provision sur charges ?

Chaque mois ou chaque trimestre, le locataire verse une provision sur charges afin de couvrir les dépenses liées aux parties privatives et communes. Lorsque le décompte des charges est disponible, vous vérifiez que les sommes versées sont suffisantes et vous procédez à une régularisation des charges.

9- Est-ce que l’eau est comprise dans les charges ?

Les charges locatives peuvent comprendre l’eau froide et l’eau chaude, le chauffage et parfois l’électricité. Le détail est indiqué dans le contrat de location.

10- Le propriétaire peut-il augmenter les charges ?

Le versement des provisions sur charges vise à couvrir les dépenses réelles du locataire. Si elles sont nettement plus élevées, vous pouvez demander une augmentation du montant de cette provision.

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