Quelle garantie choisir pour assurer ses loyers ?

Les propriétaires en France sont confrontés à un véritable problème : le taux de retard de paiement des loyers est en croissance constante. En 2017, le taux d’impayés s’élevait à 2 % en moyenne. Depuis la crise sanitaire, de plus en plus de propriétaires craignent les impayés et cherchent des solutions pour s’en protéger. 

La première solution privilégiée par les bailleurs est de demander aux locataires un ou deux garants physiques solides. Souvent, ce sont les parents ou un membre de la famille qui se porte garant pour le locataire. Cependant, d’une part, certains locataires n’ont pas la chance de bénéficier d’un garant en France. D’autre part, un garant physique peut se retrouver dans une situation difficile également et refuser de payer. 

Dans cet article, je vous présente les différentes solutions de garanties de loyers impayés qui peuvent répondre à vos besoins pour bien vous protéger contre d’éventuels impayés. 

La GLI souscrite par le propriétaire : solution efficace mais coûteuse pour le propriétaire

L’assurance garantie loyer impayé (GLI) est souscrite par le propriétaire auprès d’un assureur privé ou d’un courtier en assurance. La GLI protège le propriétaire contre les éventuels impayés et dégradations. L’assurance prend également en charge l’action en justice à engager contre le locataire. Les GLI proposées par les assureurs sont relativement homogènes, avec des plafonds de garantie de l’ordre de 80 000 à 100 000 €. Les prix également sont à peu près identiques. La différence se joue plutôt sur la qualité du service.

Le premier inconvénient de l’assurance GLI, c’est qu’elle est chère et, par conséquent, réduit la rentabilité locative des investisseurs. Elle coûte entre 3 % à 4 % du montant du loyer au propriétaire.  

Le deuxième inconvénient de l’assurance GLI, c’est qu’elle n’accepte pas tous les dossiers locataires. Le locataire choisi doit répondre à quelques critères de solvabilité pour que l’assureur accepte d’assurer le propriétaire.  

La garantie Visale souscrite par le locataire : gratuite pour tous

La garantie VISALE est une caution locative accordée par Action Logement au locataire. VISALE prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives prévus par le bail en cas de difficultés, ainsi que des dégradations locatives, pendant toute la durée d’occupation du logement, y compris en cas de renouvellement du bail. A noter que les dégradations prises en charges par Visale sont remboursées uniquement à hauteur de deux mois de loyer et charges.

La garantie Visale est gratuite et ouverte à tous les locataires âgés de moins de 30 ans, qu’ils soient jeunes salariés ou étudiants. Les salariés de plus de 30 ans en situation professionnelle précaire (CDD, intérim) ou en mobilité professionnelle sont également éligibles à ce dispositif. C’est le locataire qui doit y souscrire. Pour plus de précisions sur l’éligibilité des locataires, voici la FAQ de Visale. 

Pour être éligible à Visale, le locataire doit payer un loyer maximum charges comprises de 1500 euros pour l’Ile de France, et de 1300 euros sinon. Le logement est destiné à être utilisé comme résidence principale.

Quelques inconvénients à la garantie Visale :

1. Visale ne peut pas se cumuler avec un garant pour les étudiants.  

2. Visale doit être souscrite avant la signature du bail. Contrairement à la garantie loyer impayé, vous ne pouvez pas souscrire pour des locataires en place.

3. Visale n’a pas d’incitation directe à accélérer les démarches, contrairement à l’assureur qui entame le plus vite possible les actions en justice pour éviter davantage d’impayés. Certains de nos clients se plaignent que les temps de remboursement ne sont pas respectés. 

La garantie loyer impayé souscrite par le locataire : gratuite pour le propriétaire

De nouvelles startups comme Garantme, Unkle ou Cautioneo, ont émergé depuis quelques années proposant de la garantie loyer impayé souscrite par le locataire. En se portant garant, elles proposent une solution à des locataires d’un profil atypique ou qui ne bénéficient pas de garant physique en France. 

Cette garantie est de plus en plus appréciée par les propriétaires, car elle présente plusieurs avantages. Elle permet d’abord aux locataires d’avoir un bon dossier de location en souscrivant à cette assurance. Ce qui rassure les propriétaires. Ensuite, elle est gratuite pour le propriétaire tout en le protégeant contre les impayés. Enfin, la qualité de service est nettement améliorée par rapport aux services traditionnels. La souscription est très simple et très rapide dotée d’un parcours 100% digital. La start-up s’occupe de rembourser le propriétaire dans le mois qui suit la déclaration d’impayé et met en place un échéancier de remboursement avec le locataire.

Le candidat est couvert par l’assureur à hauteur du risque qu’il représente en fonction du niveau de ses revenus. L’inconvénient, c’est que le loyer devient plus cher pour le locataire. Il doit payer entre 2,8 % à 3,8 % du montant de son loyer, en fonction de ses revenus. En cas d’impayé, le locataire est couvert en moyenne à hauteur de 96 000 euros.

En conclusion, voici les trois solutions pour se protéger si vous craignez les impayés de loyer. Sur le répertoire des outils de gestion locative, nous avons référencé quelques assureurs et courtiers en ligne pour vous aider à faire votre choix. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter ou à déposer un commentaire ci-dessous.