Investissement locatif : par où commencer ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ? C’est votre premier investissement immobilier et vous souhaitez être guidé ? 

Voici les 6 étapes pour acheter votre bien immobilier en locatif. Découvrez également nos conseils et les avantages de l’investissement locatif.

1. Déterminez votre budget maximal et votre capacité d’emprunt

Avant toute chose, vous devez déterminer votre budget maximal alloué à l’achat d’un bien immobilier. Ce budget dépend fortement de votre capacité d’emprunt.  En effet, vous avez la possibilité de vous endetter pour acheter à hauteur de 35 % de vos revenus nets pour une durée maximum de 27 ans selon les dernières mesures du HCSF. Un apport personnel initial de 15 % est recommandé pour être sûre d’obtenir un crédit immobilier.

Vous pouvez contacter un courtier ou faire des simulations en ligne de prêt immobilier et d’assurance emprunteur pour calculer votre capacité d’emprunt. 

L’investissement locatif est intéressant puisque c’est le seul investissement que les  particuliers peuvent financer au moyen d’un crédit bancaire et profiter de l’effet de levier. Grâce à l’endettement, votre capacité d’investissement augmente et les rendements locatifs se basent sur la totalité du montant. 

2. Définissez votre projet et la rentabilité locative recherchée

Une fois le budget fixé, il faut définir ce que vous recherchez dans votre projet et en déduire le rendement. Il y a deux projets d’investissement locatif : le projet de rendement et le projet patrimonial. 

Le but d’un projet de rendement est de générer du cash flow positif pour obtenir un complément de revenus tous les mois. En général, la rentabilité locative nette de ce projet est comprise entre 5,5 % et 8 %. Si le taux est supérieur à 8 %, c’est que vous prenez trop de risques (de vacance locative ou valeur de revente). 

Le but d’un projet patrimonial est de créer un patrimoine en investissant dans la pierre. Ce projet correspond par exemple à un bien situé dans un quartier très prisé d’une grande ville. En général, la rentabilité locative nette de ce projet est comprise entre 3,5 % et 5 %. Ce projet ne vous générera pas de cash flow positif mais vous assurera une bonne plus-value à la revente. 

N’hésitez pas à effectuer plusieurs simulations de calcul de votre rentabilité locative pour votre budget. Voici comment calculer la rentabilité locative de votre bien immobilier. 

3. Trouvez le bien immobilier idéal à acheter 

Une fois la question financière réglée, il faut réfléchir au type de logement que vous souhaitez acheter : ville, nombre de pièces, neuf ou ancien, vide ou meublé, location courte ou longue durée ? Toutes ces questions vous permettront de mieux cibler votre recherche. La recherche du bien immobilier à acheter est l’étape la plus longue. Il faut donc avoir une idée précise de votre acquisition immobilière idéale. 

N’hésitez pas à mettre en place des alertes sur les différents portails immobiliers pour être notifié en temps réel de la mise en vente de biens immobiliers correspondant à vos critères. 

La recherche d’un bien peut durer des mois surtout si vous cherchez à faire une bonne affaire. Vous pouvez faire appel à un chasseur immobilier qui vous aidera dans vos recherches et vos visites. 

Vous avez trouvé une bonne affaire ? Il faut remettre une offre d’achat au vendeur rapidement après la visite. Il s’agit d’un document signé par les deux parties. 

4. Contactez un notaire et signez le compromis ou la promesse de vente

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, vous allez avoir besoin de l’accompagnement d’un notaire pour rédiger le compromis de vente et de l’acte authentique. Pour accélérer cette étape, choisissez un notaire recommandé par vos proches. 

Trouver un notaire différent de celui du vendeur. Les frais restent les mêmes et vous vous faites un allié. A noter que l’accompagnement du notaire est obligatoire et réglementé au tarif d’environ 7,5% du prix d’achat à Paris.

Lorsque vous signez le compromis de vente, vous devrez le plus souvent verser un acompte “séquestre” au vendeur ou à son notaire, équivalent à 5 % du prix du bien en moyenne. 

Vous disposez ensuite de 10 jours pour vous rétracter gratuitement et sans justification. Après ce délai, une pénalité à hauteur de 10 % sera appliquée. 

5. Trouvez la banque qui va vous financer

Comme vous avez déjà fait des simulations de crédit, vous savez quel montant vous allez pouvoir emprunter et sur quelle durée. Il ne reste plus qu’à envoyer votre dossier aux banques pour trouver celle qui vous proposera la meilleure offre de crédit. Vous disposez de 60 jours pour trouver votre prêt. 

Pour plus de simplicité et de rapidité, faites appel à un courtier immobilier.

6. Signez l’acte authentique

Vous y êtes presque, la signature de l’acte authentique est la dernière étape d’une acquisition immobilière. Elle intervient généralement dans les 3 mois suivant celle du compromis de vente. 

Le jour de la signature se passe en présence du notaire. A cette date, vous devrez lui régler ses honoraires et verser le prix d’achat du bien.

Bon investissement locatif à tous !!