Rétrospective de 2021 et perspectives pour 2022 : marché de l’immobilier locatif

Malgré la crise sanitaire, le marché de l’immobilier en France se porte bien. Le nombre de ventes immobilières dans l’ancien explose malgré des prix en forte hausse. Les taux d’intérêt atteignent le niveau le plus bas jamais connu et le marché du logement est dynamique. Une chose est certaine : les français continuent de croire en la pierre. Je vous présente ci-dessous un bilan de l’année 2021 et des perspectives pour l’année 2022.

La fin de la flambée des prix immobiliers en France ?

Non, je ne le pense pas. La raison principale, c’est que la hausse des prix immobiliers, comme des autres actifs financiers, est tirée par la politique monétaire ultra expansionniste des banques centrales. Pour l’instant, la BCE a prévenu qu’elle ne changerait pas de politique en 2022.

👉 BCE : Lagarde veut rassurer les marchés en fermant la porte à la hausse des taux en 2022

Concrètement, cela veut dire que les taux d’intérêt vont rester scotchés à presque rien et que cela va alimenter la hausse des prix immobiliers.

Au quatrième trimestre 2020, le taux moyen avait déjà presque atteint le minimum connu de 1,20 % pour une durée moyenne de 233 mois.

En revanche, il y a 2 phénomènes à prendre en compte : les disparités régionales et le resserrement du crédit immobilier.

Les disparités régionales des prix de l’immobilier en 2022

En 2021, les prix immobiliers ont continué de grimper dans toute la France (6% sur un an).

Mais Paris a été une exception. Selon le dernier baromètre de MeilleurAgent, les prix baissent de 1,2 % depuis le début de l’année, et le mètre carré parisien se négocie à 10.275 euros, en moyenne. En 2022, dans la capitale, les prix immobiliers vont se stabiliser. Il y aura moins de disparités par quartier : les prix dans certains arrondissements de Paris comme le 19e ou le 20e vont augmenter pour se rapprocher des prix des autres quartiers plus chers.

En région, les prix immobiliers augmentent de 8,8 % sur un an, le 1er décembre 2021.

Si vous cherchez ou vendez une maison, sachez que la hausse a été encore plus importante pour les maisons (+9,4 %).

Voici le top 10 des grandes villes où les prix ont le plus augmenté : Poitiers (+ 10,3 %), devant Reims (+ 9,4 %), Quimper et Béziers (+ 8,5 %), Pau et Limoges (+ 7,9 %), Angers (+ 7,5 %), Le Havre (+ 7,4 %), Brest (+ 7,1 %), Tours (+ 6,7 %), Nancy (+ 6,4 %) et Colmar (+ 6,3 %).

En 2022, on s’attend à ce que la tendance à la hausse des prix en région s’accélère.

Le resserrement du crédit en 2022

Le 28 janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émettait de nouvelles recommandations en matière d’octroi de crédit immobilier :

💸 Taux d’endettement à 35%

⏳ Durée d’emprunt à 25 ans (27 ans dans le neuf)

💰 Apport minimum : au moins 10% du prix du bien

💪 Marge de flexibilité des banques sur ces critères à 20% max

À compter du 1er janvier 2022, ces recommandations liées aux crédits immobiliers deviennent obligatoires. Les règles seront d’autant plus strictes pour les investisseurs immobiliers. Si vous faites de l’investissement locatif, il faudra prouver une bonne rentabilité locative pour un réussir à négocier 10% d’apport.

Vers une hausse de taxes pour les propriétaires ?

Clairement, je pense que oui. Le quoiqu’il en coûte a coûté, et il va falloir faire payer certaines catégories de personnes.

La taxe d’habitation des résidences principales est en train de disparaître. Elle se focalise désormais sur les résidences secondaires. Passons sur la drôle d’idée qui consiste à continuer appeler “taxe d’habitation” une taxe sur une résidence où on n’habite pas… 🤦

Et cette taxe augmente. En effet, face à la pénurie de logements, Lyon et Bordeaux se mettent à majorer la taxe d’habitation à 60 %. Cette mesure, qui a pour objectif de baisser la tension immobilière et locative, va se multiplier dans d’autres zones tendues.

Quant à la taxe foncière, elle devrait à nouveau augmenter en 2022. Depuis dix ans, la taxe foncière est sur une tendance à la hausse. L’année prochaine, le montant de la taxe foncière devrait augmenter d’au minimum de 2,8% en raison de l’inflation.

Cinquième vague : doit-on s’attendre à un bouleversement du marché de la location à nouveau ?

Le marché de la location immobilière a été bouleversé par la pandémie. Les six premiers mois de l’année 2021, la France était confinée. Presque plus de touristes, des étudiants et des jeunes actifs qui restent chez papa-maman, peu de déménagements… Conséquence : le nombre d’offres de meublés a été multiplié par 5. 

Pandaloc a vécu le renversement de la tension locative du marché. Des logements meublés qui normalement s’arrachaient par les locataires, ont passé plusieurs semaines voire plusieurs mois vacants sur le marché. Pour plus d’informations, voici l’étude Pandaloc sur la tension locative.

L’abondance d’offres et le manque de locataires ont rendu la situation très concurrentielle. Certains propriétaires ont donc été obligés de baisser le loyer de leur logement pour éviter les vacances locatives. Une étude d’Europe 1, au mois de mai, estime une baisse de loyers de 4,5 % dans la capitale, et 6,7 % à Bordeaux. 

A partir de juillet 2021, avec le dé-confinement et la recherche de logements par les étudiants et les nouveaux actifs, la demande a re-démarré en force. D’un seul coup, le nombre de candidats par logement a triplé voire quadruplé pour certains types de logements notamment pour les petites surfaces meublées en agglomération. Chez Pandaloc, nous sommes passés d’une moyenne de 1 candidature reçue par logement en avril à 15 candidatures reçues par logement en août. 🔥

(Chez Pandaloc, nous appelons candidature une demande qualifiée avec toutes les infos nécessaires pour établir une note).

Avec l’arrivée de la cinquième vague, la grande question est : il y aura-t-il confinement ? Si oui, le marché de la location risque d’être ralenti à nouveau en 2022.

Dans ce cas, le prix des loyers devrait encore baisser pour équilibrer l’offre et la demande de logement.

Vers une stagnation des loyers ?

Les prix immobiliers et les loyers sont décorrélés. Les loyers sont encadrés et ne peuvent pas flamber autant que les prix.

L’IRL (Indice de Référence des Loyers) qui sert de base pour la révision annuelle des loyers en clairement en progression selon l’INSEE depuis quelques mois. La cause principale de la remontée de l’inflation est la forte hausse des prix de l’énergie et des matières premières qui ne va pas cesser dans les prochains mois.

Cependant, avec l’encadrement des loyers qui s’applique à toutes les zones tendues et le dispositif du plafonnement des loyers qui s’étend à plusieurs villes de France, la hausse des loyers est de plus en plus contrôlée.

En 2021, le plafonnement des loyers s’est étendu. Après Paris et Lille, elle s’applique désormais à Lyon, Villeurbanne et 9 autres communes de Seine-Saint-Denis. Ce qui veut dire que les loyers de ces villes-là ne peuvent donc plus dépasser un montant de loyer de référence majoré. Courant 2022, Bordeaux et Montpellier sont les prochaines sur la liste à appliquer le plafonnement.

L’immobilier neuf, un investissement intéressant en 2022 ?

Investir dans le neuf permet de bénéficier de plusieurs avantages : une réduction d’impôts, des économies sur les frais de notaires, les travaux à prévoir, la transformation énergétique…

Avec le prolongement de la loi Pinel jusqu’en décembre 2022, les investisseurs sont incités à acheter dans le neuf.

De plus, la transformation énergétique a un grand impact sur la location. Les nouvelles réglementations thermiques permettent de réaliser des économies d’énergie face à des prix qui augmentent. Par ailleurs, certains logement trop énergivores seront interdits d’augmenter leur loyer à partir du 25 août 2022, et de louer à partir du 1er janvier 2023 si les travaux ne sont pas effectués.

👉 Risques immobiliers : comment les bailleurs peuvent se préparer au changement climatique 🥵

Depuis la pandémie, le besoin de confort, d’espace extérieur, de luminosité et d’isolation sont des nouveaux critères pour les locataires. Investir dans le neuf permettrait de répondre mieux à une demande croissante.

Pour conclure…

Cette analyse nous amène à quelques conclusions. Il est toujours intéressant d’investir dans la pierre puisque les taux sont toujours aussi bas, que les prix augmentent partout en France et que le marché immobilier est encore très dynamique. Pour optimiser votre rentabilité locative, privilégiez les maisons en périphéries de grandes villes ou les petites surfaces dans les villes étudiantes. Parmi les communes qui offrent la meilleure rentabilité locative en 2021, on trouve Rennes, Le Mans et Angers.