Ne pas confondre encadrement des loyers et plafonnement des loyers

On a tendance √† confondre l’encadrement des loyers et le plafonnement des loyers. Erreur. ūüôĄ Ce sont deux choses diff√©rentes. Le plafonnement des loyers est un dispositif qui a moins de trois ans d’existence et s’applique uniquement √† quelques villes alors que l’encadrement des loyers s’applique √† plus de 1000 communes en France et existe depuis bien plus longtemps. Je vous explique les deux r√®gles, leurs exceptions et leurs diff√©rences. Et tout √† la fin, je vous donne un petit clin d’Ňďil¬†pour les contourner ūüėČ.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers concerne toutes les zones urbaines de plus de 50 000 habitants o√Ļ il existe une tension locative, en d’autres termes, une demande de logements plus forte que l’offre, entra√ģnant des difficult√©s s√©rieuses d’acc√®s au logement pour les locataires. Petit cours d’√©conomie : lorsque la demande est plus √©lev√©e que l’offre, les prix ont tendance √† augmenter. Par cons√©quent, pour limiter la hausse de prix de loyers, la loi encadre la fixation du prix du loyer. Toutefois, l’encadrement des loyers ne s’applique pas √† la premi√®re mise en location. La fixation du loyer des logements mis en location pour la premi√®re fois est libre. En effet, l’encadrement des loyers ne concerne que la hausse du loyer en cours de bail, lors de son renouvellement ou √† la re-location que ce soit pour un logement lou√© vide ou meubl√© en longue dur√©e. Mais il n’y a pas de r√®gle sans exception. ūüėč Dans certains cas, le propri√©taire peut librement fixer le prix du bien en location lors de la re-location :

  • Si le bien n’a pas √©t√© lou√© depuis 18 mois
  • En cas de gros travaux dans les 6 derniers mois qui pr√©c√®dent la location
  • En cas de sous-√©valuation manifeste

Il y a tout de m√™me une petite augmentation des loyers que vous avez la possibilit√© de faire pendant la dur√©e du bail en accord avec la loi, c’est de suivre la hausse de l’indice de r√©f√©rence des loyers. Encore faut-il que l‚ÄôIRL ait √©t√© int√©gr√© dans le bail. Cette r√©vision du loyer ou augmentation ne peut se faire qu’√† la date indiqu√©e dans le contrat ou, √† d√©faut, √† la date anniversaire de la signature du bail de location. L’indice de r√©f√©rence des loyers (IRL) correspond √† ¬ę¬†la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’√©volution des prix √† la consommation hors tabac et hors loyers¬†¬Ľ.

Le plafonnement des loyers

Le plafonnement des loyers est un dispositif qui s’ajoute √† l’encadrement des loyers mais ne s’applique qu’√† Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne et Est Ensemble. Paris √©tait la premi√®re ville √† appliquer ce dispositif en 2019, suivi par les autres villes. Depuis, dans ces villes, pour tout nouveau bail, le¬†bailleur doit fixer son loyer en fonction d’un bar√®me des loyers de r√©f√©rence fix√© par chacune des zones. Des plafonds de loyer en euros par m2 sont fix√©s en fonction du quartier ainsi que d’autres crit√®res (ann√©e de construction de l’immeuble,¬†type de logement, nombre de pi√®ces, etc). Trois indicateurs sont fix√©s : le loyer de r√©f√©rence minor√© (inf√©rieur de 30% au loyer de r√©f√©rence), le loyer de r√©f√©rence et le loyer de r√©f√©rence major√© (sup√©rieur de 20% au loyer de r√©f√©rence). Le propri√©taires n’a pas le droit de d√©passer ces plafonds √† n’importe quelle √©tape de sa location. Toutefois, il est possible de d√©passer le plafond maximum soit le loyer de r√©f√©rence major√© pour fixer le montant du loyer gr√Ęce √† ce qu’on appelle : le compl√©ment de loyer. Celui-ci peut √™tre appliqu√© lorsque le logement¬†pr√©sente des caract√©ristiques relatives au confort, au luxe ou √† la localisation. Des meubles chers, une vue sur la mer ou un syst√®me d’alarme ou d’objets connect√©s peuvent permettre au propri√©taire d’augmenter le montant du loyer. Attention, tout doit √™tre justifi√© dans le contrat de location.

Pour plus de d√©tails sur les lois et r√©gulations de l’encadrement des loyers, vous avez √† disposition une page sur notre site pour vous informer.

Comment contourner l’encadrement des loyers ? ūü§Ē

Il n y a pas vraiment de secret. la loi est stricte et concerne tous les logements avec un bail civil, Cependant, il y a d’autres fa√ßon d’investir dans la pierre en √©chappant √† l’encadrement des loyers. Voici les cas, leurs avantages et leurs inconv√©nients :

  • Le bail mobilit√© en¬†r√©sidence secondaire

Les contrats sign√©s en bail mobilit√© ne sont pas soumis √† l‚Äôencadrement des loyers si le logement lou√© au locataire est sa r√©sidence secondaire. Il faudra faire attention √† limiter la dur√©e du bail √† 8 mois maximum. L’avantage ? Vous pouvez louer toute l’ann√©e en diversifiant les locataires.

  • Le bail soci√©t√© : un¬†bail de logement de fonction

Louer √† une soci√©t√© pour loger un salari√© est une bonne solution pour contourner l’encadrement des loyers. Vous devez cependant passer par des agences sp√©cialis√©es disposant des contacts dans les grandes entreprises.

  • Les locations saisonni√®res

Vous pouvez fixer le montant de loyer que vous souhaitez. Cependant, vous ne pouvez louer votre logement √† une dur√©e maximale de 6 mois l’ann√©e. Si vous n’en profitez pas le reste de l’ann√©e, la rentabilit√© est moins int√©ressante qu’un bail classique.

  • Les logements meubl√©s situ√©s dans des r√©sidences avec services

Ce sont des r√©sidences s√©niors, des r√©sidences √©tudiantes ou encore des r√©sidences de tourisme. Tout est g√©r√© par un gestionnaire. Vous n’avez rien √† faire, la rentabilit√© locative est fix√©e d’avance, en revanche, pas de TVA r√©cup√©rable.

  • Les logements g√©r√©s par les organismes HLM ou SEM ou les logements conventionn√©s Anah

Vous disposez d’avantages de financements pour r√©aliser des travaux, une r√©duction d‚Äôimp√īt, une garantie de recevoir le d√©p√īt de garantie, les loyers et les charges et surtout une bonne action !

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