Ville Paris

Ne pas confondre encadrement des loyers et plafonnement des loyers

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On a tendance Ă  confondre l’encadrement des loyers et le plafonnement des loyers. Erreur. 🙄 Ce sont deux choses diffĂ©rentes. Le plafonnement des loyers est un dispositif qui a moins de trois ans d’existence et s’applique uniquement Ă  quelques villes alors que l’encadrement des loyers s’applique Ă  plus de 1000 communes en France et existe depuis bien plus longtemps. Je vous explique les deux rĂšgles, leurs exceptions et leurs diffĂ©rences. Et tout Ă  la fin, je vous donne un petit clin d’Ɠil pour les contourner 😉.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers concerne toutes les zones urbaines de plus de 50 000 habitants oĂč il existe une tension locative, en d’autres termes, une demande de logements plus forte que l’offre, entraĂźnant des difficultĂ©s sĂ©rieuses d’accĂšs au logement pour les locataires. Petit cours d’Ă©conomie : lorsque la demande est plus Ă©levĂ©e que l’offre, les prix ont tendance Ă  augmenter. Par consĂ©quent, pour limiter la hausse de prix de loyers, la loi encadre la fixation du prix du loyer. Toutefois, l’encadrement des loyers ne s’applique pas Ă  la premiĂšre mise en location. La fixation du loyer des logements mis en location pour la premiĂšre fois est libre. En effet, l’encadrement des loyers ne concerne que la hausse du loyer en cours de bail, lors de son renouvellement ou Ă  la re-location que ce soit pour un logement louĂ© vide ou meublĂ© en longue durĂ©e. Mais il n’y a pas de rĂšgle sans exception. 😋 Dans certains cas, le propriĂ©taire peut librement fixer le prix du bien en location lors de la re-location :

  • Si le bien n’a pas Ă©tĂ© louĂ© depuis 18 mois
  • En cas de gros travaux dans les 6 derniers mois qui prĂ©cĂšdent la location
  • En cas de sous-Ă©valuation manifeste

Il y a tout de mĂȘme une petite augmentation des loyers que vous avez la possibilitĂ© de faire pendant la durĂ©e du bail en accord avec la loi, c’est de suivre la hausse de l’indice de rĂ©fĂ©rence des loyers. Encore faut-il que l’IRL ait Ă©tĂ© intĂ©grĂ© dans le bail. Cette rĂ©vision du loyer ou augmentation ne peut se faire qu’Ă  la date indiquĂ©e dans le contrat ou, Ă  dĂ©faut, Ă  la date anniversaire de la signature du bail de location. L’indice de rĂ©fĂ©rence des loyers (IRL) correspond Ă  « la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’Ă©volution des prix Ă  la consommation hors tabac et hors loyers ».

Le plafonnement des loyers

Le plafonnement des loyers est un dispositif qui s’ajoute Ă  l’encadrement des loyers mais ne s’applique qu’Ă  Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne et Est Ensemble. Paris Ă©tait la premiĂšre ville Ă  appliquer ce dispositif en 2019, suivi par les autres villes. Depuis, dans ces villes, pour tout nouveau bail, le bailleur doit fixer son loyer en fonction d’un barĂšme des loyers de rĂ©fĂ©rence fixĂ© par chacune des zones. Des plafonds de loyer en euros par m2 sont fixĂ©s en fonction du quartier ainsi que d’autres critĂšres (annĂ©e de construction de l’immeuble, type de logement, nombre de piĂšces, etc). Trois indicateurs sont fixĂ©s : le loyer de rĂ©fĂ©rence minorĂ© (infĂ©rieur de 30% au loyer de rĂ©fĂ©rence), le loyer de rĂ©fĂ©rence et le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© (supĂ©rieur de 20% au loyer de rĂ©fĂ©rence). Le propriĂ©taires n’a pas le droit de dĂ©passer ces plafonds Ă  n’importe quelle Ă©tape de sa location. Toutefois, il est possible de dĂ©passer le plafond maximum soit le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© pour fixer le montant du loyer grĂące Ă  ce qu’on appelle : le complĂ©ment de loyer. Celui-ci peut ĂȘtre appliquĂ© lorsque le logement prĂ©sente des caractĂ©ristiques relatives au confort, au luxe ou Ă  la localisation. Des meubles chers, une vue sur la mer ou un systĂšme d’alarme ou d’objets connectĂ©s peuvent permettre au propriĂ©taire d’augmenter le montant du loyer. Attention, tout doit ĂȘtre justifiĂ© dans le contrat de location.

Pour plus de dĂ©tails sur les lois et rĂ©gulations de l’encadrement des loyers, vous avez Ă  disposition une page sur notre site pour vous informer.

Comment contourner l’encadrement des loyers ? đŸ€”

Il n y a pas vraiment de secret. la loi est stricte et concerne tous les logements avec un bail civil, Cependant, il y a d’autres façon d’investir dans la pierre en Ă©chappant Ă  l’encadrement des loyers. Voici les cas, leurs avantages et leurs inconvĂ©nients :

  • Le bail mobilitĂ© en rĂ©sidence secondaire

Les contrats signĂ©s en bail mobilitĂ© ne sont pas soumis Ă  l’encadrement des loyers si le logement louĂ© au locataire est sa rĂ©sidence secondaire. Il faudra faire attention Ă  limiter la durĂ©e du bail Ă  8 mois maximum. L’avantage ? Vous pouvez louer toute l’annĂ©e en diversifiant les locataires.

  • Le bail sociĂ©tĂ© : un bail de logement de fonction

Louer Ă  une sociĂ©tĂ© pour loger un salariĂ© est une bonne solution pour contourner l’encadrement des loyers. Vous devez cependant passer par des agences spĂ©cialisĂ©es disposant des contacts dans les grandes entreprises.

  • Les locations saisonniĂšres

Vous pouvez fixer le montant de loyer que vous souhaitez. Cependant, vous ne pouvez louer votre logement Ă  une durĂ©e maximale de 6 mois l’annĂ©e. Si vous n’en profitez pas le reste de l’annĂ©e, la rentabilitĂ© est moins intĂ©ressante qu’un bail classique.

  • Les logements meublĂ©s situĂ©s dans des rĂ©sidences avec services

Ce sont des rĂ©sidences sĂ©niors, des rĂ©sidences Ă©tudiantes ou encore des rĂ©sidences de tourisme. Tout est gĂ©rĂ© par un gestionnaire. Vous n’avez rien Ă  faire, la rentabilitĂ© locative est fixĂ©e d’avance, en revanche, pas de TVA rĂ©cupĂ©rable.

  • Les logements gĂ©rĂ©s par les organismes HLM ou SEM ou les logements conventionnĂ©s Anah

Vous disposez d’avantages de financements pour rĂ©aliser des travaux, une rĂ©duction d’impĂŽt, une garantie de recevoir le dĂ©pĂŽt de garantie, les loyers et les charges et surtout une bonne action !

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