Ne pas confondre encadrement des loyers et plafonnement des loyers

On a tendance à confondre l’encadrement des loyers et le plafonnement des loyers. Erreur. 🙄 Ce sont deux choses différentes. Le plafonnement des loyers est un dispositif qui a moins de trois ans d’existence et s’applique uniquement à quelques villes alors que l’encadrement des loyers s’applique à plus de 1000 communes en France et existe depuis bien plus longtemps. Je vous explique les deux règles, leurs exceptions et leurs différences. Et tout à la fin, je vous donne un petit clin d’œil pour les contourner 😉.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers concerne toutes les zones urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe une tension locative, en d’autres termes, une demande de logements plus forte que l’offre, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement pour les locataires. Petit cours d’économie : lorsque la demande est plus élevée que l’offre, les prix ont tendance à augmenter. Par conséquent, pour limiter la hausse de prix de loyers, la loi encadre la fixation du prix du loyer. Toutefois, l’encadrement des loyers ne s’applique pas à la première mise en location. La fixation du loyer des logements mis en location pour la première fois est libre. En effet, l’encadrement des loyers ne concerne que la hausse du loyer en cours de bail, lors de son renouvellement ou à la re-location que ce soit pour un logement loué vide ou meublé en longue durée. Mais il n’y a pas de règle sans exception. 😋 Dans certains cas, le propriétaire peut librement fixer le prix du bien en location lors de la re-location :

• Si le bien n’a pas été loué depuis 18 mois
• En cas de gros travaux dans les 6 derniers mois qui précèdent la location
• En cas de sous-évaluation manifeste

Il y a tout de même une petite augmentation des loyers que vous avez la possibilité de faire pendant la durée du bail en accord avec la loi, c’est de suivre la hausse de l’indice de référence des loyers. Encore faut-il que l’IRL ait été intégré dans le bail. Cette révision du loyer ou augmentation ne peut se faire qu’à la date indiquée dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire de la signature du bail de location. L’indice de référence des loyers (IRL) correspond à “la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers”.

Le plafonnement des loyers

Le plafonnement des loyers est un dispositif qui s’ajoute à l’encadrement des loyers mais ne s’applique qu’à Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne et Est Ensemble. Paris était la première ville à appliquer ce dispositif en 2019, suivi par les autres villes. Depuis, dans ces villes, pour tout nouveau bail, le bailleur doit fixer son loyer en fonction d’un barème des loyers de référence fixé par chacune des zones. Des plafonds de loyer en euros par m2 sont fixés en fonction du quartier ainsi que d’autres critères (année de construction de l’immeuble, type de logement, nombre de pièces, etc). Trois indicateurs sont fixés : le loyer de référence minoré (inférieur de 30% au loyer de référence), le loyer de référence et le loyer de référence majoré (supérieur de 20% au loyer de référence). Le propriétaires n’a pas le droit de dépasser ces plafonds à n’importe quelle étape de sa location. Toutefois, il est possible de dépasser le plafond maximum soit le loyer de référence majoré pour fixer le montant du loyer grâce à ce qu’on appelle : le complément de loyer. Celui-ci peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques relatives au confort, au luxe ou à la localisation. Des meubles chers, une vue sur la mer ou un système d’alarme ou d’objets connectés peuvent permettre au propriétaire d’augmenter le montant du loyer. Attention, tout doit être justifié dans le contrat de location.

Pour plus de détails sur les lois et régulations de l’encadrement des loyers, vous avez à disposition une page sur notre site pour vous informer.

Comment contourner l’encadrement des loyers ? 🤔

Il n y a pas vraiment de secret. la loi est stricte et concerne tous les logements avec un bail civil, Cependant, il y a d’autres façon d’investir dans la pierre en échappant à l’encadrement des loyers. Voici les cas, leurs avantages et leurs inconvénients :

• Le bail mobilité en résidence secondaire

Les contrats signés en bail mobilité ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers si le logement loué au locataire est sa résidence secondaire. Il faudra faire attention à limiter la durée du bail à 8 mois maximum. L’avantage ? Vous pouvez louer toute l’année en diversifiant les locataires.

• Le bail société : un bail de logement de fonction

Louer à une société pour loger un salarié est une bonne solution pour contourner l’encadrement des loyers. Vous devez cependant passer par des agences spécialisées disposant des contacts dans les grandes entreprises.

• Les locations saisonnières

Vous pouvez fixer le montant de loyer que vous souhaitez. Cependant, vous ne pouvez louer votre logement à une durée maximale de 6 mois l’année. Si vous n’en profitez pas le reste de l’année, la rentabilité est moins intéressante qu’un bail classique.

• Les logements meublés situés dans des résidences avec services

Ce sont des résidences séniors, des résidences étudiantes ou encore des résidences de tourisme. Tout est géré par un gestionnaire. Vous n’avez rien à faire, la rentabilité locative est fixée d’avance, en revanche, pas de TVA récupérable.

• Les logements gérés par les organismes HLM ou SEM ou les logements conventionnés Anah

Vous disposez d’avantages de financements pour réaliser des travaux, une réduction d’impôt, une garantie de recevoir le dépôt de garantie, les loyers et les charges et surtout une bonne action !