Risques immobiliers : comment les bailleurs peuvent se prĂ©parer au changement climatique đŸ„”

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Personnellement, je me suis assez peu intĂ©ressĂ© Ă  la COP26 car elle avait comme un air de dĂ©jĂ -vu. A chaque fois, c’est le mĂȘme film : la fin du monde approche, il y a un suspense insoutenable mais in extremis, ouf, on se met d’accord pour sauver le monde en 2050. Au bout du 26Ăšme Ă©pisode, le truc ne prend plus, notamment Ă  cause du gros problĂšme du scĂ©nario : pourquoi est-ce qu’on attend 2050 et qu’on ne change pas maintenant ? đŸ€”

Se préparer

L’investissement immobilier est un jeu Ă  long terme. Pour les investisseurs locatifs, c’est dĂšs aujourd’hui qu’il faut se prĂ©parer au choc du changement climatique. J’identifie 3 grands risques : risque climatique, risque rĂ©glementaire et risque de de fragilisation des locataires. Comme les Navy Seals disent : “Get Comfortable Being Uncomfortable”. Face Ă  ces risques, comment augmenter la rĂ©silience de ses investissements locatifs ?

Le risque climatique đŸ”„đŸŒ§

L’évolution du climat jusqu’en 2050 dĂ©pend des Ă©missions de CO2 passĂ©es. Elle est donc globalement bien anticipĂ©e et documentĂ©e par les scientifiques du GIEC.

Le premier risque climatique est la montĂ©e des eaux 🌊

À Soulac-sur-Mer (en Gironde), en 2018, les premiers expulsĂ©s climatiques français ont dĂ» quitter leur logement Ă  cause de l’érosion du littoral. Mais attention, l’érosion marine n’est pas, aujourd’hui en France, reconnue comme un risque naturel. ConsĂ©quence : les propriĂ©taires n’ont droit Ă  aucune indemnisation lorsqu’ils essaient de lutter contre la montĂ©e des eaux (on peut essayer Ă  court terme) ou lorsqu’ils abandonnent leur bien (ce qui devient inĂ©vitable Ă  long terme).

👉 À Soulac-sur-Mer, les premiers expulsĂ©s climatiques français (WeDemain)

RĂ©sidence le Signal, Soulac-sur-Mer

C’est un risque qui a dĂ©jĂ  un impact sur le marchĂ© immobilier. Selon une Ă©tude de 2018, les maisons prĂšs de la mer dans les villes cĂŽtiĂšres aux Etats-Unis se vendent dĂ©jĂ  7 % de moins que les autres maisons de la mĂȘme zone.

👉 Disaster on the Horizon: The Price Effect of Sea Level Rise (SSRN)

Je vous invite Ă  consulter les cartes interactives du programme Climate Central. Elles permettent d’évaluer localement l’impact de l’élĂ©vation de la mer sur le littoral. Les risques seraient notamment importants le long du littoral Atlantique.

👉 La montĂ©e des eaux en France en 2050 (Climate Central)

Le second risque climatique sont les Ă©vĂ©nements mĂ©tĂ©o extrĂȘmes ⛈

Épisode de forte chaleur associĂ© Ă  l’humiditĂ©, sĂ©cheresse, pluie cĂ©venol
 Certaines zones vont devenir de plus en plus difficiles Ă  vivre.

Consultez les cartes du projet DRIAS de Météo France. Vous pouvez faire vos simulations.

👉 www.drias-climat.fr

Voici dans le scĂ©nario “business as usual” (pas d’effort de rĂ©duction de CO2), les prĂ©visions de jours trĂšs chaud (>35°) :

TempĂ©ratures extrĂȘmes en France 2050

Comment s’y prĂ©parer đŸŠș

Votre risque en tant qu’investisseur locatif est d’avoir de plus en plus de mal Ă  louer Ă  de bons locataires et de voir la valeur de votre bien diminuer si votre bien. est ans une zone jugĂ©e invivable.

C’est un risque Ă  long terme mais il faut le prendre en compte dĂšs maintenant car l’investissement immobilier est un jeu Ă  long terme. De plus, les brusques changements du marchĂ© immobilier depuis la pandĂ©mie de Covid-19 ont mis en Ă©vidence la rapiditĂ© avec laquelle les conditions peuvent changer.

Dans un rĂ©cent rapport, McKinsey souligne le risque que les valeurs immobiliĂšres dans une zone donnĂ©e diminuent prĂ©cipitamment plutĂŽt que progressivement, car les acteurs du marchĂ© se rendent compte tous en mĂȘme temps qu’ils ont sous-estimĂ© la vulnĂ©rabilitĂ© de la zone Ă  un risque particulier et que les propriĂ©tĂ©s deviennent effectivement impossibles Ă  assurer.

👉 Climate risk and response: Physical hazards and socioeconomic impacts (McKinsey)

Ce n’est pas le moment d’investir Ă  Miami

ConcrĂštement, avant d’investir, vous devez Ă©valuer les risques climatiques. En fonction de votre horizon d’investissement, Ă©vitez les zones soumises Ă  la montĂ©e des eaux (le littoral Atlantique notamment) et aux Ă©vĂ©nements climatiques extrĂȘmes (le Sud Est notamment).

Si vous possĂ©dez dĂ©jĂ  des biens dans une zone Ă  risque climatique : rĂ©Ă©valuez votre horizon d’investissement en fonction des risques climatiques.

Le risque rĂ©glementaire đŸ§‘â€âš–ïž

Les contraintes réglementaires vont aller en augmentant pour les investisseurs locatifs.

Risque de coĂ»ts de mise en conformitĂ© 🚹

Une nouvelle réglementation signifie une mise en conformité et un coût.

Ainsi, dans le cadre du nouveau Diagnostic de Performance ÉnergĂ©tique (DPE) mis en place en 2021, les propriĂ©taires doivent mettre Ă  jour tous leurs “anciens” DPE plus rapidement que la durĂ©e de validitĂ© de 10 ans initiale. Sachant que le prix d’un DPE tourne entre 100 et 300 €.

👉 Diagnostic de Performance EnergĂ©tique – DPE (MinistĂšre de l’Ecologie)

Risque d’insĂ©curitĂ© juridique 👼

Les réglementations du futur ne sont pas encore connues, ce qui génÚre une insécurité juridique.

Les rĂšgles sur les passoires thermiques, c’est-Ă -dire les logements qui ont une Ă©tiquette Ă©nergie situĂ©e entre G et F, illustrent parfaitement cette insĂ©curitĂ© juridique

En 2019, le loyer de ces logements a été gelé (décret n°2019-802 du 26 juillet 2019). En 2021, la location des passoires thermiques est devenue interdite à partir de 2025 (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021).

L’insĂ©curitĂ© est d’autant plus grande que la catĂ©gorie G et F elle-mĂȘme est mouvante. Ainsi, avec le nouveau DPE, 40 % des logements devraient changer de catĂ©gorie selon le gouvernement. ConcrĂštement : un bailleur qui a un logement classĂ© E, se dit qu’il est dans les clous. Et. lĂ  bim : il faut faire un nouveau DPE, le logement est requalifiĂ© F. Il ne peut plus augmenter le loyer, et il ne pourra plus le louer d’ici 4 ans. Dur.

Comment s’y prĂ©parer 🛡

Si vous n’aimez pas les risques, je vous conseille d’éviter d’investir dans les logements classĂ©s F et G bien sĂ»r, mais aussi les logements classĂ©s D et E qui peuvent ĂȘtre requalifiĂ©s ou concernĂ©s par une prochaine lĂ©gislation.

Ce risque juridique présente aussi des opportunités si vous savez les saisir. Un logement avec une mauvaise note peut se négocier moins cher. Ensuite, vous pouvez entreprendre des travaux de rénovation : poser un double vitrage, changer le systÚme de chauffage, installer des panneaux solaires


Dans cette stratĂ©gie, je vous conseille de mettre le paquet maintenant plutĂŽt que de faire des travaux trop lĂ©gers. En effet, les rĂšgles vont se durcir, donc mieux vaut faire les travaux une seule fois plutĂŽt que de devoir rĂ©-investir dans une rĂ©novation dans 5 ans. De plus, il y a de nombreuses aides financiĂšres aujourd’hui, notamment MaPrimeRenov qui a Ă©tĂ© ouverte aux bailleurs en 2020. Vu le niveau d’endettement public, je pense qu’il n’y en aura pas pour tout le monde


👉 Les aides de l’Anah aux travaux pour les bailleurs (Anil)

Le risque de fragilitĂ© financiĂšre des locataires đŸ„ș

Lorsque la fragilité financiÚre de vos locataires augmente, vos impayés augmentent aussi.

A mesure que le changement climatique progresse, je pense que vous devez faire l’hypothĂšse d’une plus grande fragilitĂ© financiĂšre des locataires.

Aujourd’hui, 12 % des français concernĂ©s par la prĂ©caritĂ© Ă©nergĂ©tique. On peut supposer que cette proportion va augmenter. Le prix de l’électricitĂ© a dĂ©jĂ  progressĂ© de 50 % depuis 10 ans. Les Ă©tudes ne s’accordent pas sur une Ă©volution prĂ©cise pour 2030, mais la hausse devrait ĂȘtre de au moins de 50 % supplĂ©mentaire, soit entre 3 et 5 % par an.

Changement climatique et hausse des coĂ»ts de l’énergie sont liĂ©s. Par exemple, le prix de l’électricitĂ© progresse notamment Ă  cause des investissements nĂ©cessaires dans la transition Ă©nergĂ©tique pour quitter les ressources fossiles qui Ă©mettent du CO2. ConsĂ©quence : il faut financer les Ă©nergies renouvelables et l’augmentation de la production Ă©lectrique

👉 Comment Ă©voluent les prix de l’électricitĂ© en France ?

L’EPR de Flamanville coĂ»tera 19 milliards d’euros, 6 fois plus que prĂ©vu

Comment s’y prĂ©parer ☂

La solution la plus simple consiste Ă  souscrire une garantie loyers impayĂ©s. Attention cependant, lorsque le risque augmente, les primes aussi. Globalement, le changement climatique va faire grimper le coĂ»t de toutes les assurances, et en matiĂšre de garantie loyers impayĂ©s, je pense qu’il faut s’attendre Ă  une tendance Ă  la hausse.

La solution de long terme consiste Ă  en tenir compte dans le choix de vos locataires. Je pense notamment que les travailleurs non-salariĂ©s (indĂ©pendants, professions libĂ©rales
) ont une capacitĂ© d’adaptation supĂ©rieure Ă  la moyenne. Autant les profisl trĂšs stables (fonctionnaire, CDI) Ă©taient rassurants dans un monde en croissance stable, autant les profils plus rĂ©silients peuvent ĂȘtre attractifs lorsqu’il y a des chocs.

Enfin, il faut tenir compte dans vos choix d’investissement locatif de la rĂ©silience des communautĂ©s locales. PrivilĂ©giez les zones qui ont une Ă©conomie diversifiĂ©e plutĂŽt que celles qui dĂ©pendent du tourisme. A l’avenir, vous y trouverez plus de locataires solvables. PrivilĂ©giez les villes qui investissent dans des infrastructures qui permettront aux habitants d’ĂȘtre plus rĂ©silients face au changement climatique, comme les pistes cyclables qui Ă©vitent de payer la voiture, la vĂ©gĂ©talisation qui Ă©vite de payer un climatiseur
 Vos futurs locataires feront de grosses Ă©conomies. Enfin, privilĂ©giez les zones oĂč il existe une politique de prestations sociales aux locataires pour les aider Ă  payer le loyer, l’énergie, etc. Les dĂ©partements ont, par exemple, un fonds de solidaritĂ© logement plus ou moins pourvu.

« Le pire du pire, c’est l’attente du pire » (Pennac). Je pense que les investisseurs locatifs ne peuvent pas se permettre d’attendre. Il faut se prĂ©parer aux risques, ils sont nombreux, sur les logements, les infrastructures, les locataires. Il faut aussi saisir les opportunitĂ©s : il y en a, comme investir dans une passoire thermique sous-cĂŽtĂ©e pour la rĂ©nover.

Je suis preneur dans les commentaires de savoir si vous avez déjà une stratégie par rapport aux risques du changement climatique, et si oui. laquelle !

Pour approfondir :

👉 Real Estate Investment Risk: The Effects of Climate Change (The Climate Service)

👉 Habiter dans une sociĂ©tĂ© bas carbone (The Shift Project)

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