Risques immobiliers : comment les bailleurs peuvent se préparer au changement climatique 🥵

Personnellement, je me suis assez peu intéressé à la COP26 car elle avait comme un air de déjà-vu. A chaque fois, c’est le même film : la fin du monde approche, il y a un suspense insoutenable mais in extremis, ouf, on se met d’accord pour sauver le monde en 2050. Au bout du 26ème épisode, le truc ne prend plus, notamment à cause du gros problème du scénario : pourquoi est-ce qu’on attend 2050 et qu’on ne change pas maintenant ? 🤔

Se préparer

L’investissement immobilier est un jeu à long terme. Pour les investisseurs locatifs, c’est dès aujourd’hui qu’il faut se préparer au choc du changement climatique. J’identifie 3 grands risques : risque climatique, risque réglementaire et risque de de fragilisation des locataires. Comme les Navy Seals disent : “Get Comfortable Being Uncomfortable”. Face à ces risques, comment augmenter la résilience de ses investissements locatifs ?

Le risque climatique 🔥🌧

L’évolution du climat jusqu’en 2050 dépend des émissions de CO2 passées. Elle est donc globalement bien anticipée et documentée par les scientifiques du GIEC.

Le premier risque climatique est la montée des eaux 🌊

À Soulac-sur-Mer (en Gironde), en 2018, les premiers expulsés climatiques français ont dû quitter leur logement à cause de l’érosion du littoral. Mais attention, l’érosion marine n’est pas, aujourd’hui en France, reconnue comme un risque naturel. Conséquence : les propriétaires n’ont droit à aucune indemnisation lorsqu’ils essaient de lutter contre la montée des eaux (on peut essayer à court terme) ou lorsqu’ils abandonnent leur bien (ce qui devient inévitable à long terme).

👉 À Soulac-sur-Mer, les premiers expulsés climatiques français (WeDemain)

C’est un risque qui a déjà un impact sur le marché immobilier. Selon une étude de 2018, les maisons près de la mer dans les villes côtières aux Etats-Unis se vendent déjà 7 % de moins que les autres maisons de la même zone.

👉 Disaster on the Horizon: The Price Effect of Sea Level Rise (SSRN)

Je vous invite à consulter les cartes interactives du programme Climate Central. Elles permettent d’évaluer localement l’impact de l’élévation de la mer sur le littoral. Les risques seraient notamment importants le long du littoral Atlantique.

👉 La montée des eaux en France en 2050 (Climate Central)

Le second risque climatique sont les événements météo extrêmes ⛈

Épisode de forte chaleur associé à l’humidité, sécheresse, pluie cévenol… Certaines zones vont devenir de plus en plus difficiles à vivre.

Consultez les cartes du projet DRIAS de Météo France. Vous pouvez faire vos simulations.

👉 www.drias-climat.fr

Voici dans le scénario “business as usual” (pas d’effort de réduction de CO2), les prévisions de jours très chaud (>35°) :

Comment s’y préparer 🦺

Votre risque en tant qu’investisseur locatif est d’avoir de plus en plus de mal à louer à de bons locataires et de voir la valeur de votre bien diminuer si votre bien. est ans une zone jugée invivable.

C’est un risque à long terme mais il faut le prendre en compte dès maintenant car l’investissement immobilier est un jeu à long terme. De plus, les brusques changements du marché immobilier depuis la pandémie de Covid-19 ont mis en évidence la rapidité avec laquelle les conditions peuvent changer.

Dans un récent rapport, McKinsey souligne le risque que les valeurs immobilières dans une zone donnée diminuent précipitamment plutôt que progressivement, car les acteurs du marché se rendent compte tous en même temps qu’ils ont sous-estimé la vulnérabilité de la zone à un risque particulier et que les propriétés deviennent effectivement impossibles à assurer.

👉 Climate risk and response: Physical hazards and socioeconomic impacts (McKinsey)

Concrètement, avant d’investir, vous devez évaluer les risques climatiques. En fonction de votre horizon d’investissement, évitez les zones soumises à la montée des eaux (le littoral Atlantique notamment) et aux événements climatiques extrêmes (le Sud Est notamment).

Si vous possédez déjà des biens dans une zone à risque climatique : réévaluez votre horizon d’investissement en fonction des risques climatiques.

Le risque réglementaire 🧑‍⚖️

Les contraintes réglementaires vont aller en augmentant pour les investisseurs locatifs.

Risque de coûts de mise en conformité 🚨

Une nouvelle réglementation signifie une mise en conformité et un coût.

Ainsi, dans le cadre du nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) mis en place en 2021, les propriétaires doivent mettre à jour tous leurs “anciens” DPE plus rapidement que la durée de validité de 10 ans initiale. Sachant que le prix d’un DPE tourne entre 100 et 300 €.

👉 Diagnostic de Performance Energétique – DPE (Ministère de l’Ecologie)

Risque d’insécurité juridique 👮

Les réglementations du futur ne sont pas encore connues, ce qui génère une insécurité juridique.

Les règles sur les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements qui ont une étiquette énergie située entre G et F, illustrent parfaitement cette insécurité juridique

En 2019, le loyer de ces logements a été gelé (décret n°2019-802 du 26 juillet 2019). En 2021, la location des passoires thermiques est devenue interdite à partir de 2025 (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021).

L’insécurité est d’autant plus grande que la catégorie G et F elle-même est mouvante. Ainsi, avec le nouveau DPE, 40 % des logements devraient changer de catégorie selon le gouvernement. Concrètement : un bailleur qui a un logement classé E, se dit qu’il est dans les clous. Et. là bim : il faut faire un nouveau DPE, le logement est requalifié F. Il ne peut plus augmenter le loyer, et il ne pourra plus le louer d’ici 4 ans. Dur.

Comment s’y préparer 🛡

Si vous n’aimez pas les risques, je vous conseille d’éviter d’investir dans les logements classés F et G bien sûr, mais aussi les logements classés D et E qui peuvent être requalifiés ou concernés par une prochaine législation.

Ce risque juridique présente aussi des opportunités si vous savez les saisir. Un logement avec une mauvaise note peut se négocier moins cher. Ensuite, vous pouvez entreprendre des travaux de rénovation : poser un double vitrage, changer le système de chauffage, installer des panneaux solaires…

Dans cette stratégie, je vous conseille de mettre le paquet maintenant plutôt que de faire des travaux trop légers. En effet, les règles vont se durcir, donc mieux vaut faire les travaux une seule fois plutôt que de devoir ré-investir dans une rénovation dans 5 ans. De plus, il y a de nombreuses aides financières aujourd’hui, notamment MaPrimeRenov qui a été ouverte aux bailleurs en 2020. Vu le niveau d’endettement public, je pense qu’il n’y en aura pas pour tout le monde…

👉 Les aides de l’Anah aux travaux pour les bailleurs (Anil)

Le risque de fragilité financière des locataires 🥺

Lorsque la fragilité financière de vos locataires augmente, vos impayés augmentent aussi.

A mesure que le changement climatique progresse, je pense que vous devez faire l’hypothèse d’une plus grande fragilité financière des locataires.

Aujourd’hui, 12 % des français concernés par la précarité énergétique. On peut supposer que cette proportion va augmenter. Le prix de l’électricité a déjà progressé de 50 % depuis 10 ans. Les études ne s’accordent pas sur une évolution précise pour 2030, mais la hausse devrait être de au moins de 50 % supplémentaire, soit entre 3 et 5 % par an.

Changement climatique et hausse des coûts de l’énergie sont liés. Par exemple, le prix de l’électricité progresse notamment à cause des investissements nécessaires dans la transition énergétique pour quitter les ressources fossiles qui émettent du CO2. Conséquence : il faut financer les énergies renouvelables et l’augmentation de la production électrique

👉 Comment évoluent les prix de l’électricité en France ?

Comment s’y préparer ☂️

La solution la plus simple consiste à souscrire une garantie loyers impayés. Attention cependant, lorsque le risque augmente, les primes aussi. Globalement, le changement climatique va faire grimper le coût de toutes les assurances, et en matière de garantie loyers impayés, je pense qu’il faut s’attendre à une tendance à la hausse.

La solution de long terme consiste à en tenir compte dans le choix de vos locataires. Je pense notamment que les travailleurs non-salariés (indépendants, professions libérales…) ont une capacité d’adaptation supérieure à la moyenne. Autant les profisl très stables (fonctionnaire, CDI) étaient rassurants dans un monde en croissance stable, autant les profils plus résilients peuvent être attractifs lorsqu’il y a des chocs.

Enfin, il faut tenir compte dans vos choix d’investissement locatif de la résilience des communautés locales. Privilégiez les zones qui ont une économie diversifiée plutôt que celles qui dépendent du tourisme. A l’avenir, vous y trouverez plus de locataires solvables. Privilégiez les villes qui investissent dans des infrastructures qui permettront aux habitants d’être plus résilients face au changement climatique, comme les pistes cyclables qui évitent de payer la voiture, la végétalisation qui évite de payer un climatiseur… Vos futurs locataires feront de grosses économies. Enfin, privilégiez les zones où il existe une politique de prestations sociales aux locataires pour les aider à payer le loyer, l’énergie, etc. Les départements ont, par exemple, un fonds de solidarité logement plus ou moins pourvu.

« Le pire du pire, c’est l’attente du pire » (Pennac). Je pense que les investisseurs locatifs ne peuvent pas se permettre d’attendre. Il faut se préparer aux risques, ils sont nombreux, sur les logements, les infrastructures, les locataires. Il faut aussi saisir les opportunités : il y en a, comme investir dans une passoire thermique sous-côtée pour la rénover.

Je suis preneur dans les commentaires de savoir si vous avez déjà une stratégie par rapport aux risques du changement climatique, et si oui. laquelle !

Pour approfondir :

👉 Real Estate Investment Risk: The Effects of Climate Change (The Climate Service)

👉 Habiter dans une société bas carbone (The Shift Project)