
Risques immobiliers : comment les bailleurs peuvent se prĂ©parer au changement climatique đ„”
Personnellement, je me suis assez peu intĂ©ressĂ© Ă la COP26 car elle avait comme un air de dĂ©jĂ -vu. A chaque fois, câest le mĂȘme film : la fin du monde approche, il y a un suspense insoutenable mais in extremis, ouf, on se met dâaccord pour sauver le monde en 2050. Au bout du 26Ăšme Ă©pisode, le truc ne prend plus, notamment Ă cause du gros problĂšme du scĂ©nario : pourquoi est-ce quâon attend 2050 et quâon ne change pas maintenant ? đ€

Se préparer
Lâinvestissement immobilier est un jeu Ă long terme. Pour les investisseurs locatifs, câest dĂšs aujourdâhui quâil faut se prĂ©parer au choc du changement climatique. J’identifie 3 grands risques : risque climatique, risque rĂ©glementaire et risque de de fragilisation des locataires. Comme les Navy Seals disent : âGet Comfortable Being Uncomfortableâ. Face Ă ces risques, comment augmenter la rĂ©silience de ses investissements locatifs ?
Le risque climatique đ„đ§
LâĂ©volution du climat jusqu’en 2050 dĂ©pend des Ă©missions de CO2 passĂ©es. Elle est donc globalement bien anticipĂ©e et documentĂ©e par les scientifiques du GIEC.
Le premier risque climatique est la montĂ©e des eaux đ
Ă Soulac-sur-Mer (en Gironde), en 2018, les premiers expulsĂ©s climatiques français ont dĂ» quitter leur logement Ă cause de lâĂ©rosion du littoral. Mais attention, lâĂ©rosion marine nâest pas, aujourdâhui en France, reconnue comme un risque naturel. ConsĂ©quence : les propriĂ©taires nâont droit Ă aucune indemnisation lorsquâils essaient de lutter contre la montĂ©e des eaux (on peut essayer Ă court terme) ou lorsquâils abandonnent leur bien (ce qui devient inĂ©vitable Ă long terme).
đ Ă Soulac-sur-Mer, les premiers expulsĂ©s climatiques français (WeDemain)

Câest un risque qui a dĂ©jĂ un impact sur le marchĂ© immobilier. Selon une Ă©tude de 2018, les maisons prĂšs de la mer dans les villes cĂŽtiĂšres aux Etats-Unis se vendent dĂ©jĂ 7 % de moins que les autres maisons de la mĂȘme zone.
đ Disaster on the Horizon: The Price Effect of Sea Level Rise (SSRN)
Je vous invite Ă consulter les cartes interactives du programme Climate Central. Elles permettent dâĂ©valuer localement lâimpact de lâĂ©lĂ©vation de la mer sur le littoral. Les risques seraient notamment importants le long du littoral Atlantique.
đ La montĂ©e des eaux en France en 2050 (Climate Central)
Le second risque climatique sont les Ă©vĂ©nements mĂ©tĂ©o extrĂȘmes â
Ăpisode de forte chaleur associĂ© Ă lâhumiditĂ©, sĂ©cheresse, pluie cĂ©venol⊠Certaines zones vont devenir de plus en plus difficiles Ă vivre.
Consultez les cartes du projet DRIAS de Météo France. Vous pouvez faire vos simulations.
đ www.drias-climat.fr
Voici dans le scĂ©nario âbusiness as usualâ (pas dâeffort de rĂ©duction de CO2), les prĂ©visions de jours trĂšs chaud (>35°) :

Comment sây prĂ©parer đŠș
Votre risque en tant quâinvestisseur locatif est dâavoir de plus en plus de mal Ă louer Ă de bons locataires et de voir la valeur de votre bien diminuer si votre bien. est ans une zone jugĂ©e invivable.
Câest un risque Ă long terme mais il faut le prendre en compte dĂšs maintenant car lâinvestissement immobilier est un jeu Ă long terme. De plus, les brusques changements du marchĂ© immobilier depuis la pandĂ©mie de Covid-19 ont mis en Ă©vidence la rapiditĂ© avec laquelle les conditions peuvent changer.
Dans un rĂ©cent rapport, McKinsey souligne le risque que les valeurs immobiliĂšres dans une zone donnĂ©e diminuent prĂ©cipitamment plutĂŽt que progressivement, car les acteurs du marchĂ© se rendent compte tous en mĂȘme temps qu’ils ont sous-estimĂ© la vulnĂ©rabilitĂ© de la zone Ă un risque particulier et que les propriĂ©tĂ©s deviennent effectivement impossibles Ă assurer.
đ Climate risk and response: Physical hazards and socioeconomic impacts (McKinsey)

ConcrĂštement, avant dâinvestir, vous devez Ă©valuer les risques climatiques. En fonction de votre horizon dâinvestissement, Ă©vitez les zones soumises Ă la montĂ©e des eaux (le littoral Atlantique notamment) et aux Ă©vĂ©nements climatiques extrĂȘmes (le Sud Est notamment).
Si vous possĂ©dez dĂ©jĂ des biens dans une zone Ă risque climatique : réévaluez votre horizon dâinvestissement en fonction des risques climatiques.
Le risque rĂ©glementaire đ§ââïž
Les contraintes réglementaires vont aller en augmentant pour les investisseurs locatifs.
Risque de coĂ»ts de mise en conformitĂ© đš
Une nouvelle réglementation signifie une mise en conformité et un coût.
Ainsi, dans le cadre du nouveau Diagnostic de Performance ĂnergĂ©tique (DPE) mis en place en 2021, les propriĂ©taires doivent mettre Ă jour tous leurs âanciensâ DPE plus rapidement que la durĂ©e de validitĂ© de 10 ans initiale. Sachant que le prix dâun DPE tourne entre 100 et 300 âŹ.
đ Diagnostic de Performance EnergĂ©tique – DPE (MinistĂšre de lâEcologie)

Risque dâinsĂ©curitĂ© juridique đź
Les réglementations du futur ne sont pas encore connues, ce qui génÚre une insécurité juridique.
Les rĂšgles sur les passoires thermiques, câest-Ă -dire les logements qui ont une Ă©tiquette Ă©nergie situĂ©e entre G et F, illustrent parfaitement cette insĂ©curitĂ© juridique
En 2019, le loyer de ces logements a été gelé (décret n°2019-802 du 26 juillet 2019). En 2021, la location des passoires thermiques est devenue interdite à partir de 2025 (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021).
LâinsĂ©curitĂ© est dâautant plus grande que la catĂ©gorie G et F elle-mĂȘme est mouvante. Ainsi, avec le nouveau DPE, 40 % des logements devraient changer de catĂ©gorie selon le gouvernement. ConcrĂštement : un bailleur qui a un logement classĂ© E, se dit quâil est dans les clous. Et. lĂ bim : il faut faire un nouveau DPE, le logement est requalifiĂ© F. Il ne peut plus augmenter le loyer, et il ne pourra plus le louer dâici 4 ans. Dur.

Comment sây prĂ©parer đĄ
Si vous nâaimez pas les risques, je vous conseille dâĂ©viter dâinvestir dans les logements classĂ©s F et G bien sĂ»r, mais aussi les logements classĂ©s D et E qui peuvent ĂȘtre requalifiĂ©s ou concernĂ©s par une prochaine lĂ©gislation.
Ce risque juridique prĂ©sente aussi des opportunitĂ©s si vous savez les saisir. Un logement avec une mauvaise note peut se nĂ©gocier moins cher. Ensuite, vous pouvez entreprendre des travaux de rĂ©novation : poser un double vitrage, changer le systĂšme de chauffage, installer des panneaux solairesâŠ

Dans cette stratĂ©gie, je vous conseille de mettre le paquet maintenant plutĂŽt que de faire des travaux trop lĂ©gers. En effet, les rĂšgles vont se durcir, donc mieux vaut faire les travaux une seule fois plutĂŽt que de devoir rĂ©-investir dans une rĂ©novation dans 5 ans. De plus, il y a de nombreuses aides financiĂšres aujourdâhui, notamment MaPrimeRenov qui a Ă©tĂ© ouverte aux bailleurs en 2020. Vu le niveau dâendettement public, je pense quâil nây en aura pas pour tout le mondeâŠ
đ Les aides de lâAnah aux travaux pour les bailleurs (Anil)
Le risque de fragilitĂ© financiĂšre des locataires đ„ș
Lorsque la fragilité financiÚre de vos locataires augmente, vos impayés augmentent aussi.
A mesure que le changement climatique progresse, je pense que vous devez faire lâhypothĂšse dâune plus grande fragilitĂ© financiĂšre des locataires.
Aujourd’hui, 12 % des français concernĂ©s par la prĂ©caritĂ© Ă©nergĂ©tique. On peut supposer que cette proportion va augmenter. Le prix de lâĂ©lectricitĂ© a dĂ©jĂ progressĂ© de 50 % depuis 10 ans. Les Ă©tudes ne sâaccordent pas sur une Ă©volution prĂ©cise pour 2030, mais la hausse devrait ĂȘtre de au moins de 50 % supplĂ©mentaire, soit entre 3 et 5 % par an.
Changement climatique et hausse des coĂ»ts de lâĂ©nergie sont liĂ©s. Par exemple, le prix de lâĂ©lectricitĂ© progresse notamment Ă cause des investissements nĂ©cessaires dans la transition Ă©nergĂ©tique pour quitter les ressources fossiles qui Ă©mettent du CO2. ConsĂ©quence : il faut financer les Ă©nergies renouvelables et lâaugmentation de la production Ă©lectrique
đ Comment Ă©voluent les prix de lâĂ©lectricitĂ© en France ?

Comment sây prĂ©parer âïž
La solution la plus simple consiste Ă souscrire une garantie loyers impayĂ©s. Attention cependant, lorsque le risque augmente, les primes aussi. Globalement, le changement climatique va faire grimper le coĂ»t de toutes les assurances, et en matiĂšre de garantie loyers impayĂ©s, je pense quâil faut sâattendre Ă une tendance Ă la hausse.
La solution de long terme consiste Ă en tenir compte dans le choix de vos locataires. Je pense notamment que les travailleurs non-salariĂ©s (indĂ©pendants, professions libĂ©ralesâŠ) ont une capacitĂ© dâadaptation supĂ©rieure Ă la moyenne. Autant les profisl trĂšs stables (fonctionnaire, CDI) Ă©taient rassurants dans un monde en croissance stable, autant les profils plus rĂ©silients peuvent ĂȘtre attractifs lorsquâil y a des chocs.
Enfin, il faut tenir compte dans vos choix d’investissement locatif de la rĂ©silience des communautĂ©s locales. PrivilĂ©giez les zones qui ont une Ă©conomie diversifiĂ©e plutĂŽt que celles qui dĂ©pendent du tourisme. A lâavenir, vous y trouverez plus de locataires solvables. PrivilĂ©giez les villes qui investissent dans des infrastructures qui permettront aux habitants dâĂȘtre plus rĂ©silients face au changement climatique, comme les pistes cyclables qui Ă©vitent de payer la voiture, la vĂ©gĂ©talisation qui Ă©vite de payer un climatiseur⊠Vos futurs locataires feront de grosses Ă©conomies. Enfin, privilĂ©giez les zones oĂč il existe une politique de prestations sociales aux locataires pour les aider Ă payer le loyer, lâĂ©nergie, etc. Les dĂ©partements ont, par exemple, un fonds de solidaritĂ© logement plus ou moins pourvu.
« Le pire du pire, câest lâattente du pire » (Pennac). Je pense que les investisseurs locatifs ne peuvent pas se permettre dâattendre. Il faut se prĂ©parer aux risques, ils sont nombreux, sur les logements, les infrastructures, les locataires. Il faut aussi saisir les opportunitĂ©s : il y en a, comme investir dans une passoire thermique sous-cĂŽtĂ©e pour la rĂ©nover.
Je suis preneur dans les commentaires de savoir si vous avez déjà une stratégie par rapport aux risques du changement climatique, et si oui. laquelle !
Pour approfondir :
đ Real Estate Investment Risk: The Effects of Climate Change (The Climate Service)
đ Habiter dans une sociĂ©tĂ© bas carbone (The Shift Project)
2 commentaires
Je trouve cet article vraiment bien fait avec une vision prospective que je valide.
Ainsi je prends le parti de vendre les biens dans la grande agglomération lyonnaise et les biens classés D ou E pour réinvestir dans la périphérie sur des biens RT2012 ou bientÎt RT 2020
Cordialement