
Risques immobiliers : comment les bailleurs peuvent se prĂ©parer au changement climatique đ„”
Personnellement, je me suis assez peu intĂ©ressĂ© Ă la COP26 car elle avait comme un air de dĂ©jĂ -vu. A chaque fois, câest le mĂȘme film : la fin du monde approche, il y a un suspense insoutenable mais in extremis, ouf, on se met dâaccord pour sauver le monde en 2050. Au bout du 26Ăšme Ă©pisode, le truc ne prend plus, notamment Ă cause du gros problĂšme du scĂ©nario : pourquoi est-ce quâon attend 2050 et quâon ne change pas maintenant ? đ€

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Lâinvestissement immobilier est un jeu Ă long terme. Pour les investisseurs locatifs, câest dĂšs aujourdâhui quâil faut se prĂ©parer au choc du changement climatique. J’identifie 3 grands risques : risque climatique, risque rĂ©glementaire et risque de de fragilisation des locataires. Comme les Navy Seals disent : âGet Comfortable Being Uncomfortableâ. Face Ă ces risques, comment augmenter la rĂ©silience de ses investissements locatifs ?
Le risque climatique đ„đ§
LâĂ©volution du climat jusqu’en 2050 dĂ©pend des Ă©missions de CO2 passĂ©es. Elle est donc globalement bien anticipĂ©e et documentĂ©e par les scientifiques du GIEC.
Le premier risque climatique est la montĂ©e des eaux đ
Ă Soulac-sur-Mer (en Gironde), en 2018, les premiers expulsĂ©s climatiques français ont dĂ» quitter leur logement Ă cause de lâĂ©rosion du littoral. Mais attention, lâĂ©rosion marine nâest pas, aujourdâhui en France, reconnue comme un risque naturel. ConsĂ©quence : les propriĂ©taires nâont droit Ă aucune indemnisation lorsquâils essaient de lutter contre la montĂ©e des eaux (on peut essayer Ă court terme) ou lorsquâils abandonnent leur bien (ce qui devient inĂ©vitable Ă long terme).
đ Ă Soulac-sur-Mer, les premiers expulsĂ©s climatiques français (WeDemain)

Câest un risque qui a dĂ©jĂ un impact sur le marchĂ© immobilier. Selon une Ă©tude de 2018, les maisons prĂšs de la mer dans les villes cĂŽtiĂšres aux Etats-Unis se vendent dĂ©jĂ 7 % de moins que les autres maisons de la mĂȘme zone.
đ Disaster on the Horizon: The Price Effect of Sea Level Rise (SSRN)
Je vous invite Ă consulter les cartes interactives du programme Climate Central. Elles permettent dâĂ©valuer localement lâimpact de lâĂ©lĂ©vation de la mer sur le littoral. Les risques seraient notamment importants le long du littoral Atlantique.
đ La montĂ©e des eaux en France en 2050 (Climate Central)
Le second risque climatique sont les Ă©vĂ©nements mĂ©tĂ©o extrĂȘmes â
Ăpisode de forte chaleur associĂ© Ă lâhumiditĂ©, sĂ©cheresse, pluie cĂ©venol⊠Certaines zones vont devenir de plus en plus difficiles Ă vivre.
Consultez les cartes du projet DRIAS de Météo France. Vous pouvez faire vos simulations.
đ www.drias-climat.fr
Voici dans le scĂ©nario âbusiness as usualâ (pas dâeffort de rĂ©duction de CO2), les prĂ©visions de jours trĂšs chaud (>35°) :

Comment sây prĂ©parer đŠș
Votre risque en tant quâinvestisseur locatif est dâavoir de plus en plus de mal Ă louer Ă de bons locataires et de voir la valeur de votre bien diminuer si votre bien. est ans une zone jugĂ©e invivable.
Câest un risque Ă long terme mais il faut le prendre en compte dĂšs maintenant car lâinvestissement immobilier est un jeu Ă long terme. De plus, les brusques changements du marchĂ© immobilier depuis la pandĂ©mie de Covid-19 ont mis en Ă©vidence la rapiditĂ© avec laquelle les conditions peuvent changer.
Dans un rĂ©cent rapport, McKinsey souligne le risque que les valeurs immobiliĂšres dans une zone donnĂ©e diminuent prĂ©cipitamment plutĂŽt que progressivement, car les acteurs du marchĂ© se rendent compte tous en mĂȘme temps qu’ils ont sous-estimĂ© la vulnĂ©rabilitĂ© de la zone Ă un risque particulier et que les propriĂ©tĂ©s deviennent effectivement impossibles Ă assurer.
đ Climate risk and response: Physical hazards and socioeconomic impacts (McKinsey)

ConcrĂštement, avant dâinvestir, vous devez Ă©valuer les risques climatiques. En fonction de votre horizon dâinvestissement, Ă©vitez les zones soumises Ă la montĂ©e des eaux (le littoral Atlantique notamment) et aux Ă©vĂ©nements climatiques extrĂȘmes (le Sud Est notamment).
Si vous possĂ©dez dĂ©jĂ des biens dans une zone Ă risque climatique : réévaluez votre horizon dâinvestissement en fonction des risques climatiques.
Le risque rĂ©glementaire đ§ââïž
Les contraintes réglementaires vont aller en augmentant pour les investisseurs locatifs.
Risque de coĂ»ts de mise en conformitĂ© đš
Une nouvelle réglementation signifie une mise en conformité et un coût.
Ainsi, dans le cadre du nouveau Diagnostic de Performance ĂnergĂ©tique (DPE) mis en place en 2021, les propriĂ©taires doivent mettre Ă jour tous leurs âanciensâ DPE plus rapidement que la durĂ©e de validitĂ© de 10 ans initiale. Sachant que le prix dâun DPE tourne entre 100 et 300 âŹ.
đ Diagnostic de Performance EnergĂ©tique – DPE (MinistĂšre de lâEcologie)

Risque dâinsĂ©curitĂ© juridique đź
Les réglementations du futur ne sont pas encore connues, ce qui génÚre une insécurité juridique.
Les rĂšgles sur les passoires thermiques, câest-Ă -dire les logements qui ont une Ă©tiquette Ă©nergie situĂ©e entre G et F, illustrent parfaitement cette insĂ©curitĂ© juridique
En 2019, le loyer de ces logements a été gelé (décret n°2019-802 du 26 juillet 2019). En 2021, la location des passoires thermiques est devenue interdite à partir de 2025 (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021).
LâinsĂ©curitĂ© est dâautant plus grande que la catĂ©gorie G et F elle-mĂȘme est mouvante. Ainsi, avec le nouveau DPE, 40 % des logements devraient changer de catĂ©gorie selon le gouvernement. ConcrĂštement : un bailleur qui a un logement classĂ© E, se dit quâil est dans les clous. Et. lĂ bim : il faut faire un nouveau DPE, le logement est requalifiĂ© F. Il ne peut plus augmenter le loyer, et il ne pourra plus le louer dâici 4 ans. Dur.

Comment sây prĂ©parer đĄ
Si vous nâaimez pas les risques, je vous conseille dâĂ©viter dâinvestir dans les logements classĂ©s F et G bien sĂ»r, mais aussi les logements classĂ©s D et E qui peuvent ĂȘtre requalifiĂ©s ou concernĂ©s par une prochaine lĂ©gislation.
Ce risque juridique prĂ©sente aussi des opportunitĂ©s si vous savez les saisir. Un logement avec une mauvaise note peut se nĂ©gocier moins cher. Ensuite, vous pouvez entreprendre des travaux de rĂ©novation : poser un double vitrage, changer le systĂšme de chauffage, installer des panneaux solairesâŠ

Dans cette stratĂ©gie, je vous conseille de mettre le paquet maintenant plutĂŽt que de faire des travaux trop lĂ©gers. En effet, les rĂšgles vont se durcir, donc mieux vaut faire les travaux une seule fois plutĂŽt que de devoir rĂ©-investir dans une rĂ©novation dans 5 ans. De plus, il y a de nombreuses aides financiĂšres aujourdâhui, notamment MaPrimeRenov qui a Ă©tĂ© ouverte aux bailleurs en 2020. Vu le niveau dâendettement public, je pense quâil nây en aura pas pour tout le mondeâŠ
đ Les aides de lâAnah aux travaux pour les bailleurs (Anil)
Le risque de fragilitĂ© financiĂšre des locataires đ„ș
Lorsque la fragilité financiÚre de vos locataires augmente, vos impayés augmentent aussi.
A mesure que le changement climatique progresse, je pense que vous devez faire lâhypothĂšse dâune plus grande fragilitĂ© financiĂšre des locataires.
Aujourd’hui, 12 % des français concernĂ©s par la prĂ©caritĂ© Ă©nergĂ©tique. On peut supposer que cette proportion va augmenter. Le prix de lâĂ©lectricitĂ© a dĂ©jĂ progressĂ© de 50 % depuis 10 ans. Les Ă©tudes ne sâaccordent pas sur une Ă©volution prĂ©cise pour 2030, mais la hausse devrait ĂȘtre de au moins de 50 % supplĂ©mentaire, soit entre 3 et 5 % par an.
Changement climatique et hausse des coĂ»ts de lâĂ©nergie sont liĂ©s. Par exemple, le prix de lâĂ©lectricitĂ© progresse notamment Ă cause des investissements nĂ©cessaires dans la transition Ă©nergĂ©tique pour quitter les ressources fossiles qui Ă©mettent du CO2. ConsĂ©quence : il faut financer les Ă©nergies renouvelables et lâaugmentation de la production Ă©lectrique
đ Comment Ă©voluent les prix de lâĂ©lectricitĂ© en France ?

Comment sây prĂ©parer âïž
La solution la plus simple consiste Ă souscrire une garantie loyers impayĂ©s. Attention cependant, lorsque le risque augmente, les primes aussi. Globalement, le changement climatique va faire grimper le coĂ»t de toutes les assurances, et en matiĂšre de garantie loyers impayĂ©s, je pense quâil faut sâattendre Ă une tendance Ă la hausse.
La solution de long terme consiste Ă en tenir compte dans le choix de vos locataires. Je pense notamment que les travailleurs non-salariĂ©s (indĂ©pendants, professions libĂ©ralesâŠ) ont une capacitĂ© dâadaptation supĂ©rieure Ă la moyenne. Autant les profisl trĂšs stables (fonctionnaire, CDI) Ă©taient rassurants dans un monde en croissance stable, autant les profils plus rĂ©silients peuvent ĂȘtre attractifs lorsquâil y a des chocs.
Enfin, il faut tenir compte dans vos choix d’investissement locatif de la rĂ©silience des communautĂ©s locales. PrivilĂ©giez les zones qui ont une Ă©conomie diversifiĂ©e plutĂŽt que celles qui dĂ©pendent du tourisme. A lâavenir, vous y trouverez plus de locataires solvables. PrivilĂ©giez les villes qui investissent dans des infrastructures qui permettront aux habitants dâĂȘtre plus rĂ©silients face au changement climatique, comme les pistes cyclables qui Ă©vitent de payer la voiture, la vĂ©gĂ©talisation qui Ă©vite de payer un climatiseur⊠Vos futurs locataires feront de grosses Ă©conomies. Enfin, privilĂ©giez les zones oĂč il existe une politique de prestations sociales aux locataires pour les aider Ă payer le loyer, lâĂ©nergie, etc. Les dĂ©partements ont, par exemple, un fonds de solidaritĂ© logement plus ou moins pourvu.
“Le pire du pire, câest lâattente du pire” (Pennac). Je pense que les investisseurs locatifs ne peuvent pas se permettre dâattendre. Il faut se prĂ©parer aux risques, ils sont nombreux, sur les logements, les infrastructures, les locataires. Il faut aussi saisir les opportunitĂ©s : il y en a, comme investir dans une passoire thermique sous-cĂŽtĂ©e pour la rĂ©nover.
Je suis preneur dans les commentaires de savoir si vous avez déjà une stratégie par rapport aux risques du changement climatique, et si oui. laquelle !
Pour approfondir :
đ Real Estate Investment Risk: The Effects of Climate Change (The Climate Service)
đ Habiter dans une sociĂ©tĂ© bas carbone (The Shift Project)
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