Loi Pinel ou LMNP : quelles différences ?

Si la loi Pinel ou le statut de Loueur Meublé Non Professionnel sont tous deux des dispositifs immobiliers défiscalisants, ils présentent de grandes différences. Nous avons demandé conseil à Frédérique de chez TAXTIQUE pour voir lequel est le plus adapté à vos besoins et vos attentes.

Le dispositif Pinel, c’est quoi ?

Chaque contribuable cherche des moyens de réduire le montant de ses impôts. Investir dans la pierre est considéré comme une valeur refuge et présentant moins de risques que d’autres produits. Il serait formidable de pouvoir cumuler ces attentes. C’est possible avec ces deux dispositifs défiscalisants en rapport avec l’immobilier, mais pour investir en LMNP ou avec la Loi Pinel, il faut comprendre leurs avantages et leurs inconvénients, pour ne pas être déçu.

La loi Pinel est un dispositif réglementé par l’Etat. Il faut acheter un appartement neuf (pas de maison), dans une zone donnée, la liste évoluant peu ou prou au fil des années, avec un plafonnement tant au niveau du loyer qu’il sera possible de percevoir que des ressources des personnes qui vont pouvoir louer le bien. Il s’adresse en effet à des personnes de revenus modestes.

Pour bénéficier d’une réduction d’impôts maximum de 63 000 euros, le propriétaire devrait acheter un bien pour une valeur jusqu’à 300 000 euros, le faire louer pendant 12 ans, ce qui est la durée maximum. C’est donc un investissement à imaginer sur le long terme, mais qui continue chaque année à séduire. Au bout de la période de location, le propriétaire peut agir comme il le souhaite avec son bien.

LMNP : de quoi parle-t-on ?

Le propriétaire, s’il va, là aussi, louer le bien qu’il achète peut choisir d’acheter indifféremment dans le neuf ou l’ancien et doit meubler son appartement en respectant une liste précise. Les locataires peuvent être des personnes âgées (location d’une chambre en EHPAD), des étudiants ou encore des personnes travaillant en tant que saisonniers.

En fonction des recettes générées pendant l’année (moins de 70 000 euros ou plus), le propriétaire sera, au niveau fiscal, affilié au régime BIC ou au réel. Dans le premier cas, les charges locatives sont déductibles à hauteur de 50%. Dans l’autre, il pourra déduire de ses impôts divers frais comme ceux des frais de dossier et de notaire, l’assurance, les frais d’entretien ou même de rénovation. Il peut aussi amortir, fiscalement, tout ce qui a été acheté pour meubler le bien. 80% de la valeur d’un bien peut ainsi être amorti sur une période de 30 ans.

La comptabilité, dans ce statut est un peu plus complexe et le propriétaire doit entretenir régulièrement son bien pour qu’il continue à être attractif, sans perdre trop au niveau de la dégradation.

Ces deux dispositifs ont donc en commun d’augmenter le patrimoine immobilier et de prétendre à des réductions fiscales. Pour autant, le futur propriétaire doit s’interroger sur le fait qu’il peut être plus contraint et restreint dans ses choix en loi Pinel, mais qu’il aura une comptabilité plus difficile, sans doute en LMNP. Enfin, au niveau de la rentabilité, cela penche en faveur du LMNP, ainsi qu’au moment de la revente, avec quelquefois une exonération sur la plus-value.

Attention à suivre l’actualité de défiscalisation du statut LMNP. Les lois peuvent changer dans le future : https://pandaloc.com/2020/12/31/location-meublee-une-mauvaise-surprise-attend-les-proprietaires/