Augmentation du loyer, tout savoir

Vous êtes propriétaire bailleur et vous cherchez à augmenter votre loyer ? Sachez que vous avez le droit de réviser le montant du loyer durant le bail en cours si une clause de révision du loyer existe le contrat de bail. Toutefois, si aucune clause ne prévoit cette révision, vous devez signer un avenant au contrat afin d’inclure cette clause de révision du loyer. En effet, l’augmentation d’un loyer pendant la durée du bail, lors du renouvellement ainsi que pour une nouvelle location est très réglementée.

Dans cet article, je vous explique les différentes possibilités d’augmentation du loyer.

1. Augmentation annuelle durant le bail en cours

Indice de Référence des Loyers (IRL), c’est quoi ?

L’augmentation du montant du loyer durant la durée d’un bail est encadrée par la loi. L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est un indicateur pour réviser les loyers des logements et fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers. Il s’applique à toutes les contrats en cours, toutes les locations de logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale, hors HLM selon la loi du 6 juillet 1989. Il est publié par l’Insee tous les trimestres. Il est constitué de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Comment calculer la révision de loyer avec l’IRL ?

Vous avez la possibilité de réviser votre loyer chaque année à la date convenue avec votre locataire ou, par défaut, à chaque date anniversaire du bail. L’IRL à prendre en compte n’est pas le dernier publié par l’Insee mais celui du trimestre indiqué dans le bail. Si aucune clause existe de révision du loyer, le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui qui compte.

Trois facteurs entrent en jeu dans le calcul de la révision des loyers :
1. Le montant du loyer hors charges avant l’augmentation (M)
2. L’Indice de Référence des Loyers applicable à la date de révision (IRL n)
3. L’Indice de Référence des Loyers applicable à la dernière date de révision (IRL n-1)

Voici la formule pour calculer votre nouveau loyer : Nouveau loyer = M x (IRL n / IRL n-1)

Voici un exemple pour illustrer le calcul :
Vous avez signé un bail de location le 1er août 2020 pour un loyer mensuel de 1000 euros, pour une location meublée. Ce montant est révisable tous les ans à la date anniversaire du contrat.
A la date venue, le dernier indice publié est celui du deuxième trimestre de 2021 dont la valeur est 131,12. Au 1er août 2021, vous avez la possibilité de réviser pour la première fois votre loyer. Or, l’année dernière, la valeur de l’IRL du deuxième trimestre est de 130,57.
En faisant le calcul, vous trouverez : nouveau loyer = 1000 X (131,12 / 130,57) = 1004,21 €

Autre question sur le montant du loyer : comment calculer le montant du loyer

2. Augmentation du loyer après travaux de rénovation

Vous avez le droit d’augmenter le montant du loyer en dépassant le montant de l’IRL lorsque vous réalisez des travaux de rénovation. Ces travaux de rénovation peuvent s’agir de travaux de rénovation énergétique, d’installation de nouveaux équipements ou d’amélioration de la sécurité. De simples travaux d’électricité ou de peinture ne suffisent pas à justifier une augmentation du loyer.

Voici les deux cas de figure qui vous permettent d’augmenter vos loyers après travaux :

• Lorsque le locataire le demande
• Vous informez votre locataire avec accord du locataire

Augmenter ses loyers après travaux de rénovation présente des conditions importantes.

Pour un renouvellement de bail, le coût des travaux doit au minimum représenter une année de loyer alors que pour une location nouvelle, le coût des travaux doit être au minimum égal à 6 mois de loyer.

Si les conditions précédentes sont respectées, le propriétaire pourra augmenter le loyer annuel jusqu’à 15% du coût des travaux.

Voici un exemple pour illustrer le calcul. Le loyer est à 1000 €

• Dans le cas d’un nouveau locataire, le coût des travaux devra être de minimum 6 000 euros afin que vous puissiez augmenter vos loyers de 15% et atteindre un montant à 1075 euros / mois au minimum : 6 000 x 15% = 900 / 12 = 75 + 1 000 = 1075 euros
• Dans le cas d’un renouvellement de bail, le coût des travaux devra être de minimum 12 000 euros afin que vous puissiez augmenter vos loyers de 15% et atteindre un montant à 1075 euros / mois au minimum 1 112 euros / mois : 12 000 x 15% = 1800 / 12 = 150 + 1 000 = 1 150 euros

Autre question sur les travaux : Quels sont les travaux à la charge du locataire ?