Loyer de référence majoré, tout savoir

Loyer de référence, la loi applicable

Dans certaines zones dites « tendues », il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (moins d’offre que de demande de location). Pour éviter que les prix s’envolent, un encadrement des loyers a été mis en place dans ces zones par la loi Alur. Ce dispositif a été en vigueur à Paris et à Lille (entre 2015 et 2017) avant d’être invalidé par décision de justice.

Depuis 2018, un nouveau dispositif expérimental de plafonnement des loyers a été instauré par la loi Élan. Ce dispositif s’applique aux villes volontaires. Deux villes y sont aujourd’hui concernées : Paris, depuis le 1 er juillet 2019 et Lille, depuis le 1 er mars 2020. Hellemmes et Lomme, deux villes associées à l’agglomération lilloise, sont également concernées. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré, sont fixés chaque année par arrêt. Les propriétaires bailleurs n’ont donc pas le droit de fixer un loyer supérieur au loyer de référence dans ces zones là.

Quelles sont les locations concernées ?

L’application du loyer de référence concerne les logements utilisés en tant que résidence principale ou mixte (usage professionnel et habitation) pour des locations meublées ou vide. Le loyer de référence majoré concerne les nouvelles locations. Il ne s’applique pas de manière rétroactive sur les baux signés avant la mise en place de la loi. Dans le cas où le logement est loué, il entre en vigueur une fois le bail renouvelé.

Comment déterminer le loyer de référence ?

Il suffit de vous rendre sur le site du gouvernement pour trouver le loyer de référence de votre zone.

Les trois points qui vont déterminer le loyer de référence sont :

• Les caractéristiques du logement : nombre de pièces principales, époque de construction, type de location
• La période souhaitée
• L’adresse du logement

Même au sein d’une ville, les loyers de référence sont différents. Par exemple, Paris se compose de 80 quartiers administratifs avec des loyers de référence différents selon les quartiers.

Voici le lien vers la carte interactive des loyers de référence.

Comment calculer le loyer de référence majoré ?

A Paris et Lille, il existe donc un plafonnement de loyer : le loyer de référence majoré. Le loyer de référence majoré représente 20% de plus que le loyer de référence et le loyer de référence minoré représente 30% de moins.

A noter que le loyer de référence majoré concerne uniquement les nouvelles locations. Il ne s’applique pas de manière rétroactive sur les baux signés avant la mise en place de la loi.

Comment dépasser le loyer de référence majoré ?

En théorie, la loi oblige les propriétaires à respecter les plafonds de loyer, au risque d’être sanctionné (décret n° 2019-437 du 13 mai 2019). Néanmoins, vous pouvez fixer le montant du loyer à un prix supérieur au loyer de référence majoré grâce au complément de loyer exceptionnel. Le complément de loyer est possible si le logement comporte des avantages liés au confort ou à la localisation.
Cette notion, qui consiste à fixer un surplus entre le loyer de référence majoré et le loyer souhaité, est légale, mais encadrée par l’article 3 du décret du 10 juin 2015 (modifié par le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019). Néanmoins, la loi ne définit aucune liste pour justifier un complément de loyer. Vous êtes libre de décider du complément qui doit paraître dans le contrat de bail justifié.

Dans cet article, je cite tous les avantages qu’un bien peut justifier pour un complément de loyer : Montant du loyer : comment le fixer ?

À Paris et à Lille, vous devez donc fixer un loyer compris entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. Néanmoins, grâce au complément de loyer, vous avez la possibilité de dépasser le loyer de référence majoré.