Montant du loyer : comment le fixer ?

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Montant du loyer, un élément stratégique

Calculer le loyer d’un logement est l’un des facteurs clés d’un investissement locatif. Le loyer étant la seule source de revenu locatif alors que de multiples charges locatives existent. Fixer le loyer va être un paramètre déterminant dans le calcul de votre rentabilité locative. Fixer un loyer est donc un élément stratégique qu’il ne faut pas négliger.

Cependant, vous ne pouvez pas fixer le montant du loyer sans vous renseigner au préalable. En effet, d’une part, il existe des règles à respecter de fixation de loyer dans les zones tendues, d’autres part, un montant trop élevé peut désintéresser les candidats locataires, augmentant les risques de vacances locatives et par conséquent nuire à votre rentabilité locative.

Comment calculer le loyer d’un logement ?

Si vous louez votre logement pour la première fois, voici nos conseils pour vous guider.

Comparer le loyer de l’ancien bailleur aux loyers du quartier

La première chose à faire, c’est de demander à l’ancien bailleur le dernier montant de loyer du logement. Ce montant vous servira de base de départ. Si entre temps, vous avez fait des travaux de rénovation ou meubler le logement, vous avez la possibilité de fixer un montant plus élevé.

Ensuite, il faut comparer ce montant avec la concurrence dans vos environs. La géolocalisation est un facteur très important pour fixer vos loyers. Vous devez étudier le prix du loyer au m2 dans votre zone. Cela vous permettra de vérifier le montant du loyer fixé par vos voisins.

Mes astuces pour étudier la concurrence :

Renseignez-vous sur le site Seloger du prix de location au m² (prix moyen, prix bas, prix élevé). Cela vous donnera une petite idée du prix moyen au m2 dans votre quartier

Plus précisément, analysez les montants des logements similaires au vôtre sur les portails immobiliers populaires. Tout simplement en vous faisant passer pour un locataire. Il suffit de filtrer les critères de recherche d’un logement à louer avec les critères qui correspondent à votre logement. Cela inclue : quartier, nombre de pièces, m2, type de logement etc. Vous verrez quels sont les prix fixés par vos concurrents.

Vérifier le loyer de référence dans votre zone

Depuis la loi Alur, il existe un encadrement des loyers dans 28 agglomérations françaises, surnommées les zones tendues. Pour vérifier si vous êtes concerné.e, il y a un simulateur officiel: https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Voici les différents cas :

  • Mise en location pour la première fois : le propriétaire fixe le loyer librement

  • Renouvellement de bail avec le locataire précédent : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer, sauf cas très spécifique : si le loyer était sous-évalué et s’il a effectué des travaux d’amélioration dans le logement,

  • Pour les logements à Paris et à Lille, Hellemmes et Lomme, ce dispositif se cumule avec une règle qui impose de fixer le loyer dans la limite d’un loyer de référence majoré.

⚠️ Pour Paris, l’encadrement des loyers concerne uniquement les contrats de location signés depuis le 1er août 2015 et pour Lille,  depuis le 1er février 2017.

Pour répondre à votre question : comment calculer votre loyer de référence majoré ? Rendez-vous sur l’article : Loyer de référence

Déterminer les avantages de votre logement

Voici une liste d’avantages qui vous permet de maximiser le prix du loyer et de rendre votre bien plus attractif :

  • La localisation : Si votre bien est situé en plein centre ville, à côté de la mer, ou avec une belle vue
  • L’étage : Les derniers étages sont souvent les plus lumineux, les moins bruyants et avec une vue dégagée. Néanmoins, l’absence d’ascenseur est un inconvénient

  • Le standing : la qualité du logement et l’état du bâtiment, si des travaux récents ont été effectué ou si le logement est neuf

  • Un espace extérieur privé : un jardin, un balcon ou une terrasse

  • Un parking ou une cave spacieuse
  • Le niveau de performance énergétique : si le logement est bien isolé, il générera moins de frais d’énergie (chauffage notamment) ; ce critère est particulièrement important pour les locataires et influe nettement sur le prix du loyer.
  • Meubles : plus l’ameublement est haut de gamme, plus le prix du loyer peut être élevé

Définir si votre logement sera loué meublé ou vide

Louer meublé ou vide va avoir un impact sur le montant du loyer. Le loyer d’un logement meublé peut se fixer à un prix plus élevé qu’un logement vide. Toutefois, il est important de réfléchir au préalable aux risques de la location car louer meublé va avoir une demande locative surtout sur une plus courte durée avec un plus grand risque de vacance locative.

⚠️ Si vous louez meublé, il y a l’ameublement minimum à respecter, vous trouverez plus d’information sur notre page juridique.

Une majoration forfaitaire de 13 % est appliquée sur le loyer de référence hors charges d’une location meublée.

Au final, l’élément le plus critique dans un investissement locatif, c’est de ne pas avoir de vacances locatives. Il faut s’assurer de pouvoir louer en continue et sans interruption. Il faut trouver le bon équilibre et optimiser le montant du loyer en se renseignant sur le marché et les lois en vigueur.

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