Montant du loyer : comment le fixer ?

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Calculer le loyer d’un logement est l’un des facteurs clés d’un investissement locatif. Le loyer étant la seule source de revenu locatif alors que de multiples charges locatives existent. Fixer le loyer va être un paramètre déterminant dans le calcul de votre rentabilité locative. Déterminer le montant du loyer est donc un élément stratégique qu’il ne faut pas négliger.

Cependant, il faut absolument se renseigner avant de fixer le montant du loyer. D’abord, un montant trop élevé par rapport à vos voisins peut désintéresser les candidats locataires. Ensuite, le loyer ne peut pas être fixé librement dans certaines zones. En effet, il existe des lois à respecter pour la fixation de loyer dans les zones tendues. Enfin, l’effet de seuil est un élément primordial à prendre en compte pour éviter les vacances locatives.

Voici les étapes à suivre et nos astuces pour fixer le montant du loyer de votre logement :

Appuyez-vous sur la concurrence

1. Comparer le loyer de l’ancien bailleur aux loyers du quartier

La première chose à faire, c’est de demander à l’ancien bailleur le dernier montant de loyer du logement. Ce montant vous servira de base de départ.

Ensuite, comparez ce montant avec la concurrence dans vos environs. La géolocalisation est un facteur très important pour fixer vos loyers. Vous devez étudier le prix du loyer au m2 dans votre zone. Cela vous permettra de vérifier le montant du loyer fixé par vos voisins pour la même superficie.

Mes astuces pour étudier la concurrence :

Renseignez-vous sur le site Seloger du prix de location au m² (prix moyen, prix bas, prix élevé). Cela vous donnera une petite idée du prix moyen au m2 dans votre quartier

Plus précisément, analysez les montants des logements similaires au vôtre sur les portails immobiliers populaires. Tout simplement en vous faisant passer pour un locataire. Il suffit de filtrer les critères de recherche d’un logement à louer avec les critères qui correspondent à votre logement. Cela inclue : quartier, nombre de pièces, m2, type de logement etc. Vous verrez quels sont les prix fixés par vos concurrents.

Si votre logement est meublé ou neuf et présente des avantages, n’hésitez pas à comparer avec la tranche haute des prix au m2 de votre quartier.

2. Définir si votre logement sera loué meublé ou vide

Louer meublé ou vide va avoir un impact sur le montant du loyer. Le loyer d’un logement meublé peut se fixer à un prix plus élevé qu’un logement vide. Toutefois, il est important de réfléchir au préalable aux risques de la location car louer meublé va avoir une demande locative surtout sur une plus courte durée avec un plus grand risque de vacance locative.

⚠️ Si vous louez meublé, il y a l’ameublement minimum à respecter, vous trouverez plus d’information sur notre page juridique.

Une majoration forfaitaire de 13 % est appliquée sur le loyer de référence hors charges d’une location meublée.

Au final, l’élément le plus critique dans un investissement locatif, c’est de ne pas avoir de vacances locatives. Il faut s’assurer de pouvoir louer en continue et sans interruption. Il faut trouver le bon équilibre et optimiser le montant du loyer en se renseignant sur le marché et les lois en vigueur.

3. Déterminer les avantages dan votre logement

Voici une liste d’avantages non-exhaustive qui vous permet de maximiser le prix du loyer et de rendre votre bien plus attractif :

  • La localisation : Si votre bien est situé en plein centre ville, à côté de la mer, ou avec une belle vue
  • L’étage : Les derniers étages sont souvent les plus lumineux, les moins bruyants et avec une vue dégagée. Néanmoins, l’absence d’ascenseur est un inconvénient
  • Le standing : la qualité du logement et l’état du bâtiment, si des travaux récents ont été effectué ou si le logement est neuf

  • Un espace extérieur privé : un jardin, un balcon ou une terrasse

  • Un parking ou une cave spacieuse
  • Le niveau de performance énergétique : si le logement est bien isolé, il générera moins de frais d’énergie (chauffage notamment) ; ce critère est particulièrement important pour les locataires et influe nettement sur le prix du loyer.
  • Meubles : plus l’ameublement est haut de gamme, plus le prix du loyer peut être élevé

Vérifiez la loi dans votre zone

Depuis la loi Alur, il existe un encadrement des loyers dans 28 agglomérations françaises, surnommées les zones tendues. Pour vérifier si vous êtes concerné.e, il y a un simulateur officiel: https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Avant de fixer le loyer librement, vous devez vérifier si l’encadrement des loyers s’applique dans votre zone. Si c’est le cas, vous devez commencer par déterminer le loyer de référence dans votre zone

Voici ce que dit la loi :

  • Mise en location pour la première fois : le propriétaire fixe le loyer librement

  • Renouvellement de bail avec le locataire précédent : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer, sauf cas très spécifique : si le loyer était sous-évalué et s’il a effectué des travaux d’amélioration dans le logement,

  • Pour les logements à Paris et à Lille, Hellemmes et Lomme, ce dispositif se cumule avec une règle qui impose de fixer le loyer dans la limite d’un loyer de référence majoré.

⚠️ Pour Paris, l’encadrement des loyers concerne uniquement les contrats de location signés depuis le 1er août 2015 et pour Lille,  depuis le 1er février 2017.

Pour répondre à votre question : comment calculer votre loyer de référence majoré ? Rendez-vous sur l’article : Loyer de référence

Ajustez le loyer à l’effet de seuil

Bien que le propriétaire pense en nombre rond pour son loyer, il a en tête le loyer hors charges. En additionnant les charges mensuelles, le loyer charges comprises dépasse le chiffre initialement fixé. Or, le locataire réfléchit toujours en terme de loyer charges comprises. Le montant du loyer peut dépasser le budget maximum qu’il est prêt à payer alors que ce montant peut se jouer à quelques euros prêts. Par exemple, si le propriétaire fixe un loyer à 600 euros et y ajoute 15 € de charges, il peut passer à côté de tous les locataires qui ont fixé un seuil à 600€. C’est ce qu’on appelle l’effet de seuil. Ce seuil est d’une part psychologique pour le locataire, d’autre part structurelle. Lorsqu’un locataire recherche un logement sur internet, il va filtrer les annonces selon des critères. Le budget max qu’il va filtré sera toujours un nombre rond : 300, 400, 500, 600… Cet effet de seuil a été démontré déjà par plusieurs études. Je vous conseille vivement d’y accorder une importance lorsque vous fixez votre loyer.

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