Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

La rentabilité locative est le premier élément à évaluer avant l’achat d’un bien immobilier pour le louer. Il est important de bien calculer le rendement de tout type de placement pour s’assurer qu’on y gagne de l’argent. La rentabilité locative équivaut au rendement de votre investissement locatif.

De manière générale, le rendement d’un placement se mesure par le taux de rendement. Ce taux se calcule en divisant le montant des revenus générés par le montant investi. Dans le cas de l’investissement locatif, il s’agit donc d’une division des revenus locatifs par les montants investis initialement et tout au long de la location.

Comment calculer un rendement locatif ?

Le rendement locatif se calcule à partir d’un taux de rendement. La difficulté, c’est que plusieurs méthodes et mesures financières existent, certaines plus précises que d’autres. Nous allons les détailler ci-dessous en espérant pouvoir vous guider dans la décision de votre investissement locatif.

1. La rentabilité locative brute

Cette mesure financière s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Cela vous calcule le rendement brut annuel.

Rentabilité locative brute = loyer annuel / prix total d’achat x 100

Prix total d’achat = prix d’achat du bien + notaire + garantie + travaux + meubles

👍 La rentabilité locative brute est simple à calculer

⚠️ C’est une vision assez restreinte pour mesurer la performance de votre investissement locatif ; le calcul ne prends en compte que le prix d’achat, pas les autres montants que vous sortez (charges, taxes…).

2. La rentabilité locative nette

Cette mesure financière est plus pertinente que la première car elle prend en compte tous les frais liés à l’achat, les frais de financement, les assurances, les impôts (taxe foncière, etc), les frais d’entretien à la charge du propriétaire, ainsi que les risques associés à la location (vacance locative). Pour calculer la rentabilité nette, il suffit de soustraire tous ces coûts à la rentabilité locative brute.

Rentabilité locative nette = (loyer annuel – Charges et frais annuels) / prix total d’achat x 100

Charges et frais = intérêts d’emprunt + assurances (emprunt / propriétaires non occupant / loyer impayés) + taxes foncières + vacances locatives + frais d’entretien + charges copropriétaires + frais d’un comptable + frais de gestionnaire immobilier + frais divers.

👍 Cette mesure est plus précise et pertinente que celle de la rentabilité locative brute.

⚠️ Cependant elle commence à être assez complexe, avec des hypothèses difficile à poser (par exemple : le taux de vacances locative). De plus, elle ne prend pas en compte le régime fiscal de votre investissement..

3. La rentabilité locative nette approximative selon la méthode Larcher

C’est une méthode qui mesure également la rentabilité locative nette. La différence c’est qu’elle est plus simple à calculer. On estime de façon « forfaitaire » les charges et frais à 25 % des loyers, égal à trois mois de loyers. 

Rentabilité locative nette = (loyer annuel – 3 mois de loyer) / prix total d’achat x 100

Comme le disait Paul Valéry : « Ce qui est simple est faux, ce qui est compliqué est inutilisable ». La méthode Larcher a clairement l’avantage d’être très facile à utiliser, mais cela reste une approximation.

👍 Cette méthode est super rapide et simple…

⚠️ …Mais beaucoup plus approximative que la méthode ci-dessus de rentabilité locative nette.

4. La rentabilité locative nette d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux

Dans certains cas comme celui de la location meublée, vous avez des avantages fiscaux. Dans ce cas, les recettes locatives (loyers et charges) sont imposées comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), au même titre que les bénéfices réalisés par un commerçant, soit un taux à hauteur de 17,2 % de prélèvements sociaux. Vérifiez le régime qui vous concerne, et y appliquez les avantages fiscaux avant le calcul de la rentabilité.

Rentabilité locative nette = loyers net de charges et d’intérêts, d’impôts et de prélèvements sociaux / prix total d’achat x 100

5. La rentabilité locative sur fonds propres

Cette mesure financière est particulièrement utilisée dans l’industrie de l’immobilier commercial. Il est important de mesurer ce taux de rendement lorsque vous cherchez à définir quel est le taux d’endettement optimal à avoir pour maximiser votre rendement annuel. Avec des taux immobiliers bas, le coût de la dette est bas et il est très intéressant de s’endetter pour investir. L’effet de levier vous permet d’obtenir de bons rendements.

Le ratio « rentabilité annuelle sur fonds propres » ou « Cash-on-cash yield » est un ratio de taux de rendement qui calcule le total des cash flows nets annuels sur les fonds propres. Les fonds propres représentent l’apport personnel dans votre investissement locatif (combien vous avez mis de votre poche).

Cash-on-cash yield = (loyer annuel – Charges et frais annuels) / Fonds propres x 100

💡 Dans un tel scénario, un investisseur peut obtenir une performance encore plus précise de son investissement.

6. Le taux de rentabilité interne

Cette mesure financière est importante car elle permet de mesurer la pertinence d’un projet. Cet indicateur vous permet de comparer différents placements financiers. Si par exemple, vous hésitez entre placer votre argent entre l’immobilier et la bourse, calculer le TRI est le meilleur moyen de savoir lequel des projets est le plus intéressant. Le TRI se calcule en prenant en compte tous les flux entrants, les flux sortants, le tout ramené sur une année, pour y calculer un taux annuel. La différence avec les autres mesures, c’est que le TRI se base sur la projection de tous les cash flows estimés du projet.

TRI = (flux entrants / flux sortants) ^ [(1 / t) – 1]

t = nombre d’années

💡 Le TRI est un atout de négociation de prêt non négligeable auprès des établissements bancaires ou des compagnies d’assurances.

Renta locative : un résumé des mesures financières

Rentabilité locative bruteLoyer annuel / prix total d’achat x 100
Rentabilité locative nette(Loyer annuel – Charges et frais annuels) / prix total d’achat x 100
Rentabilité locative nette approximative(Loyer annuel – 3 mois de loyer) / prix total d’achat x 100
Rentabilité locative nette d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociauxLoyers net de charges et d’intérêts, d’impôts et de prélèvements sociaux / prix total d’achat x 100
Rentabilité locative sur fonds propres(Loyer annuel – Charges et frais annuels) / Fonds propres x 100
Taux de rentabilité interne(Flux entrants / flux sortants) ^ [(1 / t) – 1]

La rentabilité locative calculée sur un modèle excel

Nous avons construit un modèle excel avec des formules pré-remplies pour calculer votre rentabilité locative. Il vous suffit de rentrer les hypothèses de votre investissement immobilier et toutes les mesures financières seront calculées automatiquement.

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Comment définir un bon investissement locatif ?

On parle souvent de taux entre 2 % et 7 %. On entend souvent des experts qui parlent d’investissement intéressant à partir d’une rentabilité nette de 5 %. Les taux varient en fonction du type de bien et de l’emplacement. Par exemple, dans une ville comme Paris où les prix sont très élevés, rares sont les investissements qui vont dépasser un taux de 5 %. Cependant, vous avez une forte probabilité sur sur le long terme -une dizaine voire une vingtaine d’année – que la valeur de ces biens immobiliers augmente. Le taux de rentabilité locative ne doit pas être le seul indicateur à regarder.

Vous devez analyser d’autres aspects non-financiers comme par exemple l’attractivité de la ville ou le potentiel de développement économique d’une région pour prévoir une plus value lors de la revente du bien. La facilité avec laquelle vous allez trouver un locataire, l’état de la copropriété etc. sont également des éléments à prendre en compte pour prendre une décision. La gestion locative est une activité qui est complexe, est risquée et qui prends un temps fou. Il y a beaucoup de litiges entre propriétaires et locataires, beaucoup de dégradations et d’entretien à faire, des vacances locatives à éviter et évidemment des loyers à encaisser. Tous ces éléments sont à prévoir absolument avant de vous lancer pour faire un bon investissement immobilier.

Pour résumer, il est essentiel de faire des calculs de taux de rentabilité locative avant d’investir dans un bien immobilier. Toutefois, il ne faut pas ignorer d’autres aspects non-financiers pour vous assurer d’être serein tout au long de votre gestion locative.

3 commentaires

  • Merci pour ce superbe article ! Je suis d’accord avec vous, le calcul de la rentabilité est obligatoire avant de se lancer dans un investissement.

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  • Bonsoir avant tous bravo pour votre article il est complet et clair pour des débutants comme moi. Petite question de quoi est composé le flux entrant et sortant exactement s’il vous plaît ? 🙏👍

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    • Bonjour, merci pour votre commentaire 🙂
      Le flux entrant correspond aux cash flows positifs ou revenus générés par l’investissement comme par exemple les loyers encaissés ou le gain de la revente du bien immobilier à la sortie. Le flux sortant correspond à l’ensemble des dépenses, frais et fiscalité lié à cet investissement comme par exemple les charges locatives, la taxe foncière etc. N’hésitez pas à demander l’excel, une formule excel nommée « IRR » calcule directement le TRI pour vous.

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