Location meublée : une mauvaise surprise attend les propriétaires

Une loi de financement de la Sécurité sociale a été promulguée le 14 décembre dernier, stipulant que tous les loueurs en meublé professionnel (LMP) seront soumis aux cotisations sociales dès le 1er janvier 2021.

Pour l’instant, aucun décret n’a encore été publié pour donner plus de précisions aux propriétaires. Nous n’avons pas trouvé de mention de rétroactivité écrite, ce qui est plutôt bon signe. La loi s’appliquera dès janvier 2021.

Location meublée : les avantages

Les bailleurs de locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficient d’une réduction d’impôt. Dans ce régime, les recettes locatives (loyers et charges) sont imposées comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au même titre que les bénéfices réalisés par un commerçant, soit un taux à hauteur de 17,2% de prélèvements sociaux. Contrairement à la location vide où les recettes locatives sont uniquement imposées comme des revenus fonciers. Les charges liées à la location meublée (les dépenses de travaux, les intérêts d’emprunt etc.) sont donc déductibles des revenus locatifs. Dans le premier cas de régime réel, les propriétaires LMP peuvent comptabiliser des amortissements sans les imputer à leurs charges déductibles des revenus mais directement aux recettes, une fois la phase de déduction finie. Les recettes sont ramenées presque à zéro et donc ne sont presque pas imposables. Un autre régime s’applique dans le cas où les recettes des propriétaires ne dépassent pas 70.000 € par an. Dans ce cas, 50 % de leurs ressources sont imposées. C’est le régime micro-BIC.

D’autres avantages existent aux LMP :

  • Pas de taxation sur les plus-values immobilières si vos recettes locatives sont inférieures à 90.000 € par an. L’exonération est partielle de 90.000 à 126.000.
  • Pas d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière)
  • Droits de succession – conditions favorables
  • Pas de plafonnement des niches fiscales à 10.000 €.

LMP : les conditions

  • Les recettes annuelles (loyers et charges) de l’activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23.000 €.
  • Les recettes annuelles du LMP doivent dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements et salaires, pensions, rentes viagères, bénéfices commerciaux, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles etc.)
  • Etre inscrit au Registre du Commerce et des sociétés n’est plus une condition depuis février 2018.

Location meublée LMP : ce qui va changer en 2021

Dès janvier 2021, les bénéfices que réaliseront les LMP verront leur coût multiplié par deux. Les recettes locatives ne seront plus imposées qu’à hauteur de 17,2% de prélèvements sociaux mais à cela s’ajoutera les cotisations sociales, soit des taux variables entre 35 et 40%. Ensuite, dans le cas de vente du logement meublé ou d’une cessation complète d’activité, les cotisations sociales s’appliqueront également. Enfin, dans le cas ou l’activité serait déficitaire, les loueurs seront quand même assujettis à un forfait minimum de 1145 euros à l’urssaf.

Bientôt pour les LMNP ?

Aujourd’hui c’est le cas de location meublée « professionnelle » mais qui sera le prochain ? Avec cette crise, l’Etat est en manque d’entrée d’argent. Est ce que ce régime de la location meublée « classique » restera les prochaines années fiscalement intéressant ? 🤔

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