Investissement locatif : bilan du 3ème trimestre 2020

Crédit immobilier

Les taux restent stables et bas au 3ème trimestre 2020. L’indicateur des taux de l’ANIL présente les prêts à taux fixe pratiqués. Selon les organismes de crédit, la fourchette basse des taux se situe entre 0,95 % et 1,25 % pour une durée de 15 ans et entre 1,40 % et 2,11 % pour une durée de 25 ans. 

En revanche, il est plus difficile de dépasser le seuil des 33 % d’endettement même pour les dossiers les plus solides depuis que le HCSF a imposé des restrictions fin 2019. Le taux de refus de dossiers sur 20 ans et plus, chez Meilleurtaux, double en un an et passe à 16% au 3ème trimestre 2020. Les banques ne veulent plus prendre de risques et sont plus sélectives envers les investisseurs. 

Pour espérer avoir un bon taux, il faut maintenant avoir plus de 15% d’apport. Selon meilleurstaux, certaines banques peuvent exiger un apport jusqu’à 20 %.

Prix immobilier

La crise économique commence à avoir un impact sur le marché de l’immobilier puisque les prix immobiliers qui s’envolaient depuis quelques années déjà ont commencé à se stabiliser ces deux derniers trimestres. Depuis le 15 mars 2020, les prix ont baissé de 0,4 % à Paris et de 0,5 % à Toulouse et Montpellier. Alors que sur les six mois précédents le 15 mars, les prix avaient augmenté de 5,1% en moyenne à Paris et 7,1% à Toulouse. Lyon et Nantes sont les villes avec la plus grande hausse de prix en France de 1,9 % depuis le 15 mars, alors qu’elles avaient connus une hausse de plus de 4 % les deux trimestres précédents.

Marché du logement

La crise sanitaire a fait fuir les locataires des grandes villes, a encouragé le télétravail et bloqué la location courte durée touristique. Par conséquent, l’offre de logement longue durée explose dans les grandes villes françaises au cours du 3ème trimestre 2020. Seloger enregistre une hausse significative d’annonces de logements en location longue durée par rapport à la même période de 2019. 67 % d’augmentation de biens meublés mis en ligne par rapport à l’année dernière.

Risque d’impayés de loyers

La crise économique a provoqué beaucoup d’incertitude quant à la rentabilité locative ou le risque d’impayés de loyers. Il n y a pas de chiffres exacts sur le parc privé mais la tendance est que l’impayé a beaucoup augmenté depuis le début de la crise sanitaire. Dans le parc social, le montant total d’impayés atteint 250.000 euros pour 2 700 locataires. Dans de telles circonstances, une assurance loyers impayés pourrait être justifiée.

Tendance du marché

Il est malheureusement trop tôt pour juger de l’impact réel qu’aura le coronavirus sur le marché de l’immobilier. Concernant l’investissement locatif, il serait peut–être plus raisonnable d’attendre. Si l’on se base sur ces deux derniers trimestres, la tendance du marché de l’immobilier est à la baisse du prix d’achat, la stabilisation du taux immobilier, la baisse du montant du loyer et surtout l’augmentation du risque d’impayés de loyers. 

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